Aufkommende Trends in Real Estate® Asia Pacific 2023

Diese stagflationäre Kombination schafft ein Umfeld, für das es kein modernes Spielbuch gibt, und veranlasste viele Immobilieninvestoren in der zweiten Jahreshälfte 2022, sich vom Markt zurückzuziehen und abzuwarten, wie sich die Ereignisse entwickeln. Infolgedessen fielen die Transaktionen im asiatisch-pazifischen Raum im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 38 Prozent auf ein 10-Jahres-Tief, so die Analysten von MSCI.

Letztendlich müssen sich die Anleger jedoch auf eine neue Marktrealität einstellen, die eine Reihe grundlegender Veränderungen mit sich bringt.

Wichtige Trends

Die Cap-Raten werden sich verschieben. Jahre der billigen und leichten Liquidität hatten eine vorhersehbare Auswirkung auf Immobilien, die die Preise von Vermögenswerten in die Höhe trieb und die Renditen sinken ließ. Da die steigenden Zinssätze nun aber zum Mittelwert zurückkehren, müssen die Immobilienrenditen mit ihnen steigen, um eine Spanne über den Fremdkapitalkosten zu erhalten. Auf den Märkten des asiatisch-pazifischen Raums hat sich dieser Prozess bisher nur langsam vollzogen, obwohl sowohl in Australien als auch in Südkorea ein gewisser Anstieg der Kapitalisierungsraten zu beobachten ist. Letztendlich erwarten jedoch viele Befragte, dass die regionalen Kapitalmarktzinsen im Jahr 2023 im Durchschnitt um 100 bis 150 Basispunkte steigen werden. Eine Ausnahme könnte Japan sein, das sein ultraniedriges Zinsumfeld beibehalten dürfte—Die japanischen Kapitalmarktzinsen dürften daher relativ stabil bleiben, was Tokio zu einem Magneten für ausländische Investmentfonds macht.

Die Anleger suchen defensive Häfen. Die Investoren haben begonnen, ihre Strategien zugunsten defensiverer Immobilientypen neu auszurichten, wobei sie sich insbesondere auf Merkmale wie Mietindexierung, kürzere Mietvertragslaufzeiten, die leichter nach oben korrigiert werden können, und verlässliche wiederkehrende Erträge konzentrieren. Der Bereich “”—mit Unterkategorien wie Mehrfamilienhäuser, Hotels, Seniorenwohnungen und Studentenwohnungen—ist ein solcher Sektor. Ein weiteres Beispiel ist die Logistik, wo ein strukturelles Unterangebot die Nachfrage weiter ankurbeln wird und wo die Miete in der Regel einen relativ geringen Anteil an den Gesamtkosten des Unternehmens ausmacht. Spezialisierte Anlageklassen wie Datenzentren, Kühllager und Biowissenschaften haben dagegen “klebrige” Qualitäten sowie lange indexgebundene Mietverträge und allgemein hohe Mieten.

Steigendes Risiko trifft Entwicklungsprojekte. Build-to-core"-Strategien wurden in den letzten Jahren zu einem beliebten Mittel, um neue Produkte in einem Umfeld herzustellen, in dem ein allgemeiner Mangel an hochwertigen Gebäuden herrscht. Angesichts steigender Baukosten und Zinssätze sowie schwacher Aussichten für die Mieternachfrage wurden jedoch viele neue Projekte auf Eis gelegt.

Mainstream-Vermögenswerte werden weniger beliebt. Büroräume waren schon immer die größten Empfänger von regionalem Investitionskapital, aber Fragen bezüglich der Nutzernachfrage, insbesondere angesichts der fortschreitenden Fernarbeit, haben ihre Beliebtheit beeinträchtigt. Die Nachfrage nach modernen, qualitativ hochwertigen Gebäuden, die von Nutzern nachgefragt werden, die ihre Mitarbeiter zurück ins Büro locken wollen, ist jedoch weiterhin groß. Die Anleger ziehen sich auch aus dem Einzelhandelssektor zurück und investieren in New-Economy-Themen wie Logistik, obwohl die Renditen und Werte im Einzelhandel so stark gestiegen sind, dass eine wachsende Zahl von Anlegern erstklassige, gut gelegene Einzelhandelsimmobilien als kontraproduktive Anlagen betrachten.

Eigenschaftstyp Ausblick 

Während der asiatisch-pazifische Raum von den wirtschaftlichen Turbulenzen, die die globalen Märkte im Jahr 2022 erschütterten, relativ isoliert blieb, veranlasst die Besorgnis über die laufenden Zinserhöhungen und die potenziellen Auswirkungen drohender Rezessionen die Anleger dazu, sich auf zwei Arten zu schützen. Erstens, indem sie sich von der Platte zurückzieht und keine neuen Vermögenswerte mehr kauft. Zweitens, indem wir uns von den konventionellen Anlageklassen abwenden und stattdessen auf New-Economy- und defensive Themen setzen, die in einer Phase des wirtschaftlichen Abschwungs besseren Schutz bieten.

Was die verschiedenen Sektoren betrifft, so bleibt das Büro die größte Anlageklasse in der Region. Insbesondere erstklassige Objekte in Geschäftsvierteln und -bezirken sind immer knapp und daher ständig im Visier von regionalen Kernfonds, die um die Platzierung von Kapital konkurrieren. Gleichzeitig sind große Preisunterschiede zwischen Käufern und Verkäufern entstanden, die voraussichtlich noch einige Zeit anhalten werden. An der Einzelhandelsfront hält der Gegenwind an, da das Kapital stattdessen in die Logistik und andere Anlageklassen fließt.

Zu beobachtende Märkte

Wie schon im letzten Jahr waren auch 2023’die besten Märkte für Investitionen in der Region durch tiefe, liquide Märkte und eine Flucht in die Sicherheit gekennzeichnet. Singapur, Tokio und Sydney sind weiterhin die drei wichtigsten Märkte. . Angesichts der anhaltenden Liquiditätskrise im chinesischen Immobiliensektor’und der anhaltenden Pandemiebeschränkungen hat Singapur von der Umleitung von Kapital profitiert, das andernfalls in Anlagen in China und Hongkong investiert worden wäre. Tokio profitiert weiterhin von einem Zinsumfeld nahe Null, das für niedrigere Kreditkosten und eine positivere Spanne bei den Schuldenkosten sorgt. Trotz der Lockerung der COVID-Beschränkungen in Hongkong ist der Markt als teuerster Geschäfts- und Wohnimmobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum in der derzeitigen rezessiven Phase mit hoher Inflation anfällig.