Tendencias emergentes en Real Estate® Asia Pacífico 2023

Esta combinación estanflacionaria crea un entorno para el que no existe un libro de jugadas moderno y llevó a muchos inversores inmobiliarios en la segunda mitad de 2022 a alejarse del mercado y esperar a que se desarrollaran los acontecimientos. Como resultado, las transacciones de Asia Pacífico del tercer trimestre cayeron un 38 por ciento interanual a un mínimo de 10 años, según los analistas MSCI.

Sin embargo, al final, los inversores tendrán que adaptarse a una nueva realidad del mercado que trae consigo una serie de cambios fundamentales.

Tendencias clave

Las tasas de capitalización se mudarán. Años de liquidez barata y fácil han tenido un efecto predecible en los bienes raíces, provocando que los precios de los activos se disparen y los rendimientos se compriman. Pero a medida que el aumento de las tasas de interés ahora comienza a revertirse, los rendimientos de la propiedad deben aumentar con ellos para mantener un margen sobre el costo de la deuda. Hasta ahora, este proceso ha sido lento en los mercados de Asia Pacífico, aunque tanto Australia como Corea del Sur están comenzando a ver un grado de expansión de la tasa de capitalización. Sin embargo, al final, muchos entrevistados esperan que las tasas de capitalización regionales aumenten un promedio de 100 a 150 puntos básicos en 2023. Una excepción puede ser Japón, que se espera que mantenga su entorno de tasas de interés ultra bajas.— Por lo tanto, las tasas de capitalización japonesas deberían permanecer relativamente estables, lo que convierte a Tokio en un imán para los fondos de inversión extranjeros.

Los inversores buscan refugios defensivos. Los inversores han comenzado a realinear las estrategias a favor de tipos de propiedad más defensivos, centrándose en particular en características como la indexación de rentas, plazos de arrendamiento más cortos que pueden revisarse al alza más fácilmente e ingresos recurrentes confiables. los“ espacio para la cama”— incluidos subtipos como viviendas multifamiliares, hoteles, viviendas para personas mayores y viviendas para estudiantes— es uno de esos sectores. La logística, donde la falta de oferta estructural continuará apuntalando la demanda y donde el alquiler suele ser una parte relativamente menor del costo total del negocio, es otra. Mientras tanto, las clases de activos especializados, como los centros de datos, el almacenamiento en frío y las ciencias de la vida, han“ pegajoso” calidades así como largos arrendamientos indexados y rentas generalmente altas.

El aumento del riesgo afecta a los proyectos de desarrollo. Las estrategias de construcción hasta el núcleo se hicieron populares en los últimos años como una forma de fabricar nuevos productos en un entorno con una escasez general de material de construcción de alta calidad. Pero con el aumento de los costos de construcción y las tasas de interés y una perspectiva débil para la demanda de los ocupantes, muchos proyectos nuevos se han suspendido.

Los activos convencionales se vuelven menos populares. Las oficinas siempre han sido los mayores receptores de capital de inversión regional, pero las dudas sobre la demanda de los ocupantes, especialmente a medida que continúan las prácticas de trabajo remoto, han erosionado su popularidad. Sin embargo, la demanda sigue siendo fuerte para edificios modernos y de alta calidad que son demandados por los ocupantes que buscan atraer al personal de regreso a la oficina. Los inversores también están abandonando el sector minorista y acercándose a temas de la nueva economía, como la logística, aunque los rendimientos y valores minoristas se han revaluado hasta tal punto que un número creciente de inversores está considerando activos minoristas de primera calidad y bien ubicados como juegos contrarios.

Tipo de propiedad Perspectiva 

Si bien la región de Asia Pacífico se mantuvo relativamente aislada de las turbulencias económicas que arrasaron los mercados mundiales en 2022, la preocupación por las subidas de tipos en curso, junto con las posibles consecuencias de las recesiones inminentes, está impulsando a los inversores a protegerse de dos formas principales. Primero, alejándose del plato y postergando la compra de nuevos activos. En segundo lugar, alejándose de las clases de activos convencionales y girando en su lugar hacia temas defensivos y de nueva economía que ofrecen una mejor protección durante un período de contracción económica.

En términos de diferentes sectores, la oficina sigue siendo la clase de activo más grande de la región. En particular, los activos principales en los distritos y recintos comerciales son invariablemente escasos y, por lo tanto, son constantemente el objetivo de los fondos centrales regionales que compiten para colocar capital. Al mismo tiempo, han surgido amplias diferencias de precios entre compradores y vendedores que se espera que persistan durante algún tiempo. En el frente minorista, los vientos en contra continúan a medida que el capital rota hacia la logística y otras clases de activos.

Mercados a seguir

Reflejando a los mejores artistas del año pasado, 2023’ Los principales mercados de perspectivas de inversión de la región se caracterizaron por mercados profundos y líquidos y un enfoque de vuelo hacia la seguridad. Singapur, Tokio y Sydney continúan clasificándose como los tres principales mercados. . Con la actual crisis de liquidez en China’ s sector inmobiliario, junto con las persistentes restricciones pandémicas, Singapur se ha beneficiado de la redirección de capital que de otro modo podría haberse colocado en activos en China y Hong Kong. Tokio continúa disfrutando de un entorno de tasas de interés cercanas a cero, lo que garantiza costos de endeudamiento más bajos y un margen más positivo sobre el costo de la deuda. A pesar de la flexibilización de las restricciones por el COVID en Hong Kong, su estatus como el mercado comercial y residencial más caro de Asia Pacífico lo ha vuelto vulnerable en medio del actual entorno recesivo de alta inflación.