新兴趋势在 Real Estate® 亚太区 2023

这种滞胀组合创造了一个没有现代剧本的环境，并导致许多房地产投资者在 2022 年下半年退出市场，等待事件发生。因此，据分析师 MSCI 称，第三季度亚太地区交易额同比下降 38% 至 10 年低点。

但最终，投资者将不得不适应新的市场现实，这种现实带来了许多根本性的变化。

主要趋势

资本化率将移出。多年来廉价和宽松的流动性对房地产产生了可预见的影响，导致资产价格飙升，收益率下降。但随着利率上升现在开始回归均值，房地产收益率必须随之上升，以维持债务成本的利差。尽管澳大利亚和韩国开始出现一定程度的资本化率扩张，但这一过程迄今在亚太市场进展缓慢。不过，最终，许多受访者预计 2023 年区域资本化率将平均上升 100 至 150 个基点。日本可能是个例外，预计该国将维持其超低利率环境—因此，日本资本化率应保持相对稳定，使东京成为吸引外国投资基金的磁石。

投资者寻求防御性避风港。投资者已开始调整策略以支持更具防御性的房地产类型，特别关注租金指数化、更容易向上修正的较短租赁期限以及可靠的经常性收入等特点。这“床位”—包括多户住宅、酒店、老年公寓和学生公寓等子类型—就是这样一个部门。物流，其中结构性供应不足将继续支撑需求，而租金通常在整体业务成本中所占比例相对较小，这是另一个问题。与此同时，数据中心、冷库和生命科学等专业资产类别“黏”质量以及与指数挂钩的长期租约和普遍较高的租金。

不断上升的风险打击了开发项目。作为在优质建筑存量总体短缺的环境中制造新产品的一种方式，核心建造策略近年来变得流行起来。但随着建筑成本和利率上升以及租户需求前景疲软，许多新项目被搁置。

主流资产变得不那么受欢迎。写字楼一直是区域投资资本的最大接受者，但对占用者需求的质疑，尤其是随着远程工作实践的继续，已经削弱了它们的受欢迎程度。然而，对于希望吸引员工回到办公室的占用者来说，对现代、高质量建筑的需求仍然强劲。投资者也在从零售业转向物流等新经济主题，尽管零售业的收益率和价值已经重估，以至于越来越多的投资者将优质、位置优越的零售资产视为逆势投资。

物业类型展望 

尽管亚太地区在 2022 年席卷全球市场的经济动荡中仍相对孤立，但对持续加息的担忧，以及即将到来的经济衰退的潜在影响，正促使投资者通过两种主要方式保护自己。首先，远离盘子并推迟购买新资产。其次，从传统资产类别转向在经济紧缩时期提供更好保护的新经济和防御性主题。

就不同行业而言，写字楼仍然是该地区最大的资产类别。尤其是商圈商圈的优质资产，往往供不应求，不断成为区域核心基金竞相布局的目标。与此同时，买卖双方之间出现了巨大的价格差距，预计这种差距将持续一段时间。在零售方面，随着资本转向物流和其他资产类别，逆风仍在继续。

值得关注的市场

反映去年 2023 年的最佳表现’该地区最有投资前景的市场的特点是市场深度大、流动性强，并且采用避险方式。新加坡、东京和悉尼继续位居前三大市场。.随着中国持续的流动性危机’新加坡的房地产行业，加上持续的大流行限制措施，使新加坡受益于资本的重新定向，否则这些资本可能会投入中国和香港的资产。东京继续享有接近零的利率环境，这确保了较低的借贷成本和更积极的债务成本利差。尽管香港放宽了 COVID 限制，但其作为亚太地区最昂贵的商业和住宅市场的地位使其在当前高通胀的衰退环境中变得脆弱。