Emerging Trends in Real Estate in Real Estate® Asia Pacific 2023

このスタグフレーションの組み合わせは、現代の戦略がない環境を作り出し、2022年後半に多くの不動産投資家を市場から遠ざけ、イベントが展開するのを待ちました。その結果、アナリストMSCIによると、第3四半期のアジア太平洋地域の取引は前年同期比で38% 減少し、10年ぶりの低水準となりました。

しかし最終的には、投資家は多くの根本的な変化をもたらす新しい市場の現実に適応する必要があります。

主な傾向

キャップレートは移動します。何年にもわたる安価で容易な流動性は、不動産に予想通りの影響を及ぼし、資産価格が急騰し、利回りが圧縮されました。しかし、金利の上昇が平均的な水準に戻り始めている現在、債務コストのスプレッドを維持するためには、不動産利回りもそれに伴って上昇しなければなりません。このプロセスは、オーストラリアと韓国の両方である程度のキャップレートの拡大が見られ始めていますが、アジア太平洋市場ではこれまでのところゆっくりと発生しています。しかし最終的には、インタビュー回答者の多くは、地域のキャップレートが2023年に平均100 ～ 150ベーシス ポイント上昇すると予想しています。1つの例外は、超低金利環境を維持すると予想される日本です。—したがって、日本のキャップレートは比較的安定したままであり、東京は外国投資ファンドにとって魅力的な場所となるでしょう。

投資家はディフェンシブ ヘイブンを求めます。投資家は、よりディフェンシブなタイプの物件を優先して戦略を再調整し始めており、特に家賃のインデックス化、より簡単に上方修正できる短いリース期間、信頼できる経常収入などの機能に焦点を当てています。の“ベッドスペース”—集合住宅、ホテル、高齢者住宅、学生寮などのサブタイプを含む—はそのようなセクターの1つです。構造的な供給不足が引き続き需要を下支えし、賃料が事業全体のコストに占める割合が比較的小さい物流は、別の分野です。一方、データセンター、コールド ストレージ、ライフ サイエンスなどの専門的な資産クラスは、“スティッキー”質だけでなく、長期の指数連動型リースと一般的に高い賃料。

リスクの高まりは、開発プロジェクトに打撃を与えます。Build-to-Core戦略は、高品質の建築在庫が全体的に不足している環境で新製品を製造する方法として、近年人気を博しています。しかし、建設費と金利が上昇し、テナント需要の見通しが弱いため、多くの新規プロジェクトが保留されています。

主流の資産はあまり人気がなくなります。オフィスは常に地域の投資資本の最大の受取人でしたが、特にリモートワークの慣行が続いているため、占有者の需要に対する疑問により、オフィスの人気が低下しています。しかし、従業員をオフィスに呼び戻そうとする入居者が求めている、近代的で高品質の建物に対する需要は引き続き旺盛です。投資家はまた、小売セクターからロジスティクスなどの新しい経済のテーマに移行していますが、小売の利回りと価値は、逆張りの戦略として好立地の優れた小売資産に注目する投資家の数が増加している程度に関係しています。

物件タイプの見通し 

アジア太平洋地域は、2022年に世界市場を席巻した経済混乱から比較的孤立したままでしたが、進行中の利上げに対する懸念と、差し迫った景気後退による影響の可能性により、投資家は主に2つの方法で身を守るよう促されています。まず、プレートから離れて、新しい資産の購入を控えることによって。第二に、従来の資産クラスから離れて、代わりにニューエコノミーとディフェンシブなテーマにローテーションすることにより、景気後退の期間中により良い保護を提供します.

さまざまなセクターに関しては、オフィスは依然としてこの地域で最大の資産クラスです。特に、ビジネス街や地区の優良資産は常に不足しており、常に地域コアファンドの競合の対象となっています。同時に、買い手と売り手の間に大きな価格差が生じており、これはしばらく続くと予想されます。小売業界では、資本が代わりにロジスティクスやその他の資産クラスに移動するため、逆風が続きます。

注目すべき市場

2023年の昨年の最高のパフォーマーをミラーリング’この地域での投資見通しのトップ市場は、深く流動的な市場と安全への逃避アプローチによって特徴づけられました。シンガポール、東京、シドニーは引き続きトップ3市場にランクされています。.中国で進行中の流動性危機に伴い’シンガポールの不動産セクターは、根強いパンデミックによる制限と相まって、そうでなければ中国と香港の資産に投資されていたかもしれない資本のリダイレクトから恩恵を受けています。東京は引き続きゼロ金利環境を享受しており、これにより借入コストが低下し、負債コストのスプレッドがよりプラスになります。香港でのCOVID制限の緩和にもかかわらず、アジア太平洋地域で最も高価な商業および住宅市場としての地位は、現在の高インフレ不況環境の中で脆弱になっています.