Tendances émergentes dans l'immobilier® Asie-Pacifique 2023

Cette combinaison stagflationniste crée un environnement pour lequel il n'existe pas de livre de jeu moderne et a conduit de nombreux investisseurs immobiliers au second semestre 2022 à s'éloigner du marché et à attendre que les événements se déroulent. En conséquence, les transactions en Asie-Pacifique du troisième trimestre ont chuté de 38 % en glissement annuel pour atteindre leur plus bas niveau en 10 ans, selon les analystes MSCI.

En fin de compte, cependant, les investisseurs devront s'adapter à une nouvelle réalité de marché qui apporte avec elle un certain nombre de changements fondamentaux.

Tendances clés

Les taux plafonds vont disparaître. Des années de liquidités bon marché et faciles ont eu un effet prévisible sur l'immobilier, entraînant une flambée des prix des actifs et une compression des rendements. Mais alors que la hausse des taux d'intérêt commence à redevenir signifiante, les rendements immobiliers doivent augmenter avec eux afin de maintenir un écart sur le coût de la dette. Jusqu'à présent, ce processus a été lent à se produire sur les marchés de l'Asie-Pacifique, bien que l'Australie et la Corée du Sud commencent à voir une certaine expansion des taux de capitalisation. Au final, cependant, de nombreuses personnes interrogées s'attendent à ce que les taux de capitalisation régionaux augmentent en moyenne de 100 à 150 points de base en 2023. Une exception pourrait être le Japon, qui devrait maintenir son environnement de taux d'intérêt ultra bas— Les taux de capitalisation japonais devraient donc rester relativement stables, faisant de Tokyo un pôle d'attraction pour les fonds d'investissement étrangers.

Les investisseurs recherchent des refuges défensifs. Les investisseurs ont commencé à réaligner leurs stratégies en faveur de types de biens plus défensifs, en se concentrant notamment sur des caractéristiques telles que l'indexation des loyers, des durées de location plus courtes et plus facilement révisables à la hausse et des revenus récurrents fiables. La“ espace lit”— y compris les sous-types tels que les logements multifamiliaux, les hôtels, les résidences pour personnes âgées et les logements étudiants— est l'un de ces secteurs. La logistique, où le sous-approvisionnement structurel continuera de soutenir la demande et où le loyer représente généralement une part relativement plus faible du coût global de l'entreprise, en est un autre. Les classes d'actifs spécialisées telles que les centres de données, les entrepôts frigorifiques et les sciences de la vie, quant à elles, ont“ collant” qualités ainsi que des baux indexés longs et des loyers généralement élevés.

La montée des risques frappe les projets de développement. Les stratégies Build-to-core sont devenues populaires ces dernières années en tant que moyen de fabriquer de nouveaux produits dans un environnement caractérisé par une pénurie globale de matériel de construction de haute qualité. Mais avec la hausse des coûts de construction et des taux d'intérêt et les faibles perspectives de la demande des occupants, de nombreux nouveaux projets ont été suspendus.

Les actifs grand public deviennent moins populaires. Les bureaux ont toujours été les principaux bénéficiaires de capitaux d'investissement régionaux, mais les questions concernant la demande des occupants, en particulier à mesure que les pratiques de travail à distance se poursuivent, ont érodé leur popularité. Cependant, la demande reste forte pour les immeubles modernes et de qualité recherchés par les occupants qui cherchent à attirer le personnel au bureau. Les investisseurs se détournent également du secteur du commerce de détail et se tournent vers des thèmes de la nouvelle économie tels que la logistique, bien que les rendements et les valeurs des commerces de détail aient tellement augmenté qu'un nombre croissant d'investisseurs considèrent les actifs commerciaux de premier ordre et bien situés comme des acteurs à contre-courant.

Perspectives du type de propriété 

Alors que l'Asie-Pacifique est restée relativement isolée des turbulences économiques qui ont balayé les marchés mondiaux en 2022, les inquiétudes suscitées par les hausses de taux en cours, ainsi que les retombées potentielles des récessions imminentes, incitent les investisseurs à se protéger de deux manières principales. Premièrement, en s'éloignant de l'assiette et en retardant les achats de nouveaux actifs. Deuxièmement, en s'éloignant des classes d'actifs conventionnelles et en se tournant plutôt vers la nouvelle économie et les thèmes défensifs qui offrent une meilleure protection en période de repli économique.

En termes de différents secteurs, le bureau reste la plus grande classe d'actifs de la région. En particulier, les actifs de premier ordre dans les quartiers et quartiers d'affaires sont invariablement en nombre insuffisant et sont donc constamment la cible de fonds régionaux de base en concurrence pour placer des capitaux. Dans le même temps, de larges écarts de prix sont apparus entre acheteurs et vendeurs et devraient persister pendant un certain temps. Sur le front du commerce de détail, les vents contraires persistent alors que le capital se tourne plutôt vers la logistique et d'autres classes d'actifs.

Marchés à surveiller

À l'image des meilleurs artistes de l'année dernière, 2023’ Les principaux marchés pour les perspectives d'investissement dans la région étaient caractérisés par des marchés profonds et liquides et une approche de fuite vers la sécurité. Singapour, Tokyo et Sydney continuent de se classer parmi les trois premiers marchés. . Avec la crise de liquidité persistante en Chine’ Dans le secteur immobilier, couplé aux restrictions persistantes liées à la pandémie, Singapour a bénéficié de la redirection de capitaux qui auraient autrement pu être placés dans des actifs en Chine et à Hong Kong. Tokyo continue de bénéficier d'un environnement de taux d'intérêt proches de zéro, ce qui garantit des coûts d'emprunt plus bas et un écart plus positif sur le coût de la dette. Malgré l'assouplissement des restrictions COVID à Hong Kong, son statut de marché commercial et résidentiel le plus cher d'Asie-Pacifique l'a rendu vulnérable dans le contexte actuel de récession à forte inflation.