Aufkommende Trends in Real Estate® Global Outlook 2023

Erfahrene Immobilienexperten, die für diese globale Ausgabe 2023 von Aufkommende Trends in Real Estate® befragt wurden, ziehen Trost aus den Anzeichen einer Verbesserung der makro- und geldpolitischen Rahmenbedingungen für Kapitalmärkte. Sie gehen davon aus, dass die Inflation und die Leitzinsen im Jahr 2023 ihren Höhepunkt erreichen werden.

Sie räumen aber auch ein, dass der Markt im Vergleich zu den Null-Prozent-Jahren nach der globalen Finanzkrise (GFC) auf absehbare Zeit noch mit einem erhöhten Zinsumfeld zu kämpfen haben wird. Der gewohnte Rückenwind durch reichlich Liquidität, eine lockere Geldpolitik und den Druck auf die Kapitalmarktzinsen scheint vorbei zu sein.

Wie viele Interviewpartner andeuten, müssen Immobilien viel härter für ihre Rendite arbeiten, ihre bevorzugte Position vor anderen Anlageklassen ist nicht mehr ganz so sicher.

Die meisten Befragten erwarten eine “U-förmige” wirtschaftliche Erholung und eine ähnlich langwierige Reaktion im Immobiliensektor Kapitalmärkte. Es gibt weiterhin große Herausforderungen und Annahmen in Bezug auf das, was die meisten Befragten erwarten. Im Zuge dieser allmählichen Erholung und angesichts höherer Kosten und geringerer Einnahmen werden einige Unternehmen ihre Expansionspläne auf Eis legen. Die Nutzermärkte werden Zeit brauchen, um in Fahrt zu kommen.

Das wohl größte Hindernis für den Abschluss von Investitionsgeschäften in diesem Jahr ist die anhaltende Ungewissheit darüber, wie weit die Zinsen noch steigen werden und wann sich die Werte stabilisieren werden. Das allgemeine Preisgefälle wird als “ein Scheingefecht” zwischen Käufern und Verkäufern beschrieben, und es besteht kein Konsens darüber, wann es sich schließen wird.

Ein Zeichen dafür, dass das Vertrauen der Anleger in die Preisgestaltung nach wie vor fragil ist, ist seit der Veröffentlichung der regionalen Aufkommende Trends Berichte im letzten Quartal 2022 in dem Ansturm von Rücknahmeanträgen institutioneller und privater Anleger zu sehen, die ihre Beteiligungen an verschiedenen privaten offenen Fonds auflösen wollen. Wie die Befragten einräumen, wirft diese Aktion Fragen zur Bewertung von Privatgrundstücken auf.

Für institutionelle Anleger ist der Rückzug aus diesen Fonds zumindest teilweise eine Reaktion auf den so genannten “Nenner-Effekt”, bei dem Wertverluste in ihren Aktien- und Anleiheportfolios die Höhe ihrer Investitionen in Privatimmobilien beeinträchtigen können.

Die Allokation in private Immobilien, die langsamer neu bewertet werden und weniger liquide sind als andere Anlageklassen, steigt im Verhältnis zu den fallenden Aktien- und Anleihewerten und verhindert somit weitere Investitionen oder zwingt zu Vermögensverkäufen. Die Interviews deuten darauf hin, dass die Beschränkungen für institutionelle Anleger infolge des Nennereffekts auch in diesem Jahr ein wichtiges Thema bleiben dürften, insbesondere in den USA und Europa.

Auch die Verfügbarkeit von Schulden ist ein großes Problem. Überall auf den globalen Märkten sind die Banken in einer abwartenden Haltung ( “) und bevorzugen bestehende Kunden gegenüber neuen Kreditnehmern. Besonders knapp ist die Finanzierung von Neubauten, bei denen die hohen Baukosten und die schwachen Aussichten für die Nutzernachfrage für die meisten, wenn nicht sogar für alle Banken ein zu großes Risiko darstellen.

Für die unmittelbare Zukunft wird die Refinanzierung bestehender Kredite ein wichtiger Faktor für die Stimmung der Banken’ gegenüber Immobilien sein. Niemand erwartet eine Notlage in der Größenordnung des GFC, als der Markt Portfolios notleidender Kredite absorbieren musste. Viele Anleger werden jedoch zweifellos die Auswirkungen der höheren Zinsen zu spüren bekommen.

Im Zusammenhang mit der Refinanzierung wird allgemein davon ausgegangen, dass die Banken und die Kreditgeber im Allgemeinen einige Sponsoren unter Druck setzen werden, Vermögenswerte schnell und zu relativ niedrigen Preisen zu verkaufen. Es bestehen jedoch Zweifel, ob alternative Kreditgeber die Finanzierungslücke so schließen werden, wie sie es nach dem GFC getan haben, nicht zuletzt, weil einige Anbieter von Mezzanine-Krediten möglicherweise selbst mit Altlasten zu kämpfen haben.

In Anbetracht dieser Zweifel an der Fremdfinanzierung sehen führende Vertreter der Branche eine “Flucht in die Qualität” der zugrunde liegenden Vermögenswerte, wobei diese Aussage allerdings sehr unterschiedlich ausgelegt werden kann. Nirgendwo wird dies deutlicher als im Bürobereich. Mehr als drei Jahre nach dem Start von COVID-19 herrscht nach wie vor große Unsicherheit darüber, wie stark Unternehmen und ihre Mitarbeiter Bürogebäude in einer hybriden Arbeitswelt nutzen werden.

Hier überwiegt die Besorgnis über die Überalterung, und man hat das starke Gefühl, dass die Art von Störung, die den Einzelhandel erschüttert hat, im Bürosektor erst am Anfang steht. Dennoch sind regionale Stimmungsschwankungen zu beobachten. Einige Anleger in den USA meiden Büros kurzfristig ganz. Die Befragten in Europa und im asiatisch-pazifischen Raum geben dagegen an, dass sie trotz der Schwierigkeiten in diesem Sektor eher bereit sind, nach Möglichkeiten der Wertschöpfung zu suchen.

Auch wenn die Zukunft des Büros allgemein auf großes Interesse stößt, betrachten die führenden Immobilienunternehmen den Sektor nicht isoliert. Sie sehen sich erneut mit einem wirtschaftlichen Abschwung und einer Finanzkrise konfrontiert und müssen sich gleichzeitig mit den strukturellen Veränderungen der Art und Weise auseinandersetzen, wie Menschen leben, arbeiten und mit der gebauten Umwelt interagieren.

In diesem unruhigen Nebeneinander der kurz- und langfristigen Herausforderungen für die Immobilienbranche ist die Umwelt-, Sozial- und Governance-Agenda (ESG) zum roten Faden geworden, der alle Beteiligten verbindet, unabhängig vom Sektor.

Die meisten Befragten wiesen nicht nur darauf hin, dass der Prozess der Wertminderung auf vielen Märkten weltweit noch nicht voll zum Tragen gekommen ist, sondern dass sich auch die Kluft zwischen erstklassigen, “zweckmäßigen” Anlagen in guten Lagen und energieineffizienten Anlagen in sekundären Lagen, die erhebliche Investitionen erfordern, vergrößern wird.

Die Branche hat jedoch noch einen weiten Weg vor sich, wie wir in Kapitel 2 mit einer detaillierten Analyse der bisher begrenzten Fortschritte bei einem der wichtigsten Instrumente für die Dekarbonisierung von Immobilien darlegen: der Kohlenstoffbepreisung.

Es ist kein Allheilmittel, aber die Bepreisung von Kohlenstoffemissionen hat das Potenzial, das Bewusstsein für die “wahren Kosten” von Kohlenstoffemissionen zu schärfen und die Denk- und Handlungsweise von Immobilienunternehmen bei der Messung und Reduzierung von Emissionen in ihren Portfolios zu verändern.

Für die Branche insgesamt wird die ESG-Agenda von Jahr zu Jahr dringlicher, und sie wird zunehmend eher als Chance denn als Verpflichtung gesehen. Zu diesem Zweck wird eine stärkere Einführung von Kohlenstoffpreisen von entscheidender Bedeutung sein.