新兴趋势在 Real Estate® Global Outlook 2023 中

高级房地产专业人士为这个 2023 年全球版进行了游说新兴趋势在房地产® 资本市场从宏观和货币政策背景改善的迹象中获得安慰。他们的工作基础是通胀和基准利率将在 2023 年达到峰值。

但他们也承认，与全球金融危机（GFC）后的零利率年相比，在可预见的未来，市场仍将应对利率升高的环境。流动性充裕、宽松货币政策和资本化率压缩等熟悉的顺风似乎已经结束。

正如许多受访者所暗示的那样，房地产必须更加努力才能获得回报，它在其他资产类别中的优势地位不再那么有把握。

围绕大多数受访者的预期，仍然存在重大挑战和假设“U 型”经济复苏和房地产领域类似的旷日持久的反应资本市场。随着这种逐步复苏的展开以及公司应对更高的成本和更低的收入，一些公司将暂停扩张计划。租户市场需要时间来加快速度。

可以说，今年完成投资交易的最大障碍归结为利率将进一步上涨多少以及价值何时稳定的持续不确定性。整体定价差距描述为“一场虚假的战争”买卖双方之间，并没有就何时关闭达成共识。

自区域报告发布以来，投资者对定价的信心仍然脆弱的迹象很明显新兴趋势 2022 年最后一个季度的报告显示，机构投资者和散户投资者纷纷提出提款请求，试图兑现其持有的各种私人开放式基金。正如受访者所承认的那样，此举引发了对私人房地产估值的质疑。

对于机构投资者而言，从这些基金中撤出至少在一定程度上是对所谓的“分母效应”，当他们的股票和债券投资组合价值下降时，他们可能会阻碍他们投资私人房地产的金额。

实际上，与其他资产相比，将它们分配给私人财产的重估速度更慢且流动性更差。类，相对于股票和债券价值的下降而增加，因此阻止了进一步的投资或迫使资产出售。访谈表明，分母效应对机构投资者的限制可能在今年仍然是一个重大问题，尤其是在美国和欧洲。

债务可用性也是一个主要问题。在全球市场中，银行处于“观望模式”，将现有客户优先于新借款人。新开发项目的资金尤其稀缺，因为高昂的建设成本和疲软的租户需求前景给大多数（如果不是全部）银行增加了太多风险。

在不久的将来，银行的一个主要决定因素’对房地产的情绪将来自现有贷款的再融资。当市场不得不吸收不良贷款组合时，没有人预计会出现全球金融危机规模的困境。但毫无疑问，许多投资者会感受到利率上升带来的痛苦。

对于再融资，一种普遍的看法是，银行和更普遍的贷方将给一些发起人施加压力，要求他们以相对较低的价格迅速出售资产。然而，对于替代贷款机构是否会像他们在全球金融危机后所做的那样填补融资缺口存在疑问，尤其是因为一些夹层债务的提供者很可能不得不自己处理遗留问题。

在对债务融资的质疑中，行业领导者设想了一个“飞向质量”当涉及到基础资产时，尽管这可以有广泛的解释。这在办公领域表现得最为明显。从 COVID-19 开始三年多以来，关于有多少公司及其员工将在混合工作环境中使用办公楼，仍然存在很大的不确定性。

这里存在着对过时的压倒一切的担忧，以及一种强烈的感觉，即震撼零售物业的那种破坏才刚刚开始在写字楼领域出现。即便如此，区域情绪波动还是很明显的。美国的一些投资者在短期内完全避开办公室。相比之下，欧洲和亚太地区的受访者表示，尽管该行业存在困难，但他们更乐于寻找创造价值的机会。

尽管办公室的未来普遍引起了很多兴趣，但房地产领导者并没有孤立地看待这个行业。他们再次发现自己在应对经济放缓和金融危机，同时应对人们、生活、工作和与建筑环境互动方式的结构性变化。

在房地产面临的短期和长期挑战的这种不安并存的情况下，环境、社会和治理（ESG）议程已成为将所有人联系在一起的统一线索，无论部门如何。

大多数受访者指出，不仅价值缩减过程仍需在全球许多市场上充分发挥作用，而且还将在优质、“适合目的”位置优越的资产和次要位置的能源效率低下的资产需要大量资本支出。

然而，该行业还有很长的路要走，正如我们在第 2 章中详细分析了迄今为止在房地产脱碳中使用的最重要工具之一的有限进展：碳定价。

这不是灵丹妙药，但碳定价有可能提高人们对碳定价的认识“真实成本”碳排放以及改变房地产公司在衡量和减少其投资组合排放时的思考和行动方式。

对于整个行业而言，随着时间的推移，ESG 议程显然变得更加紧迫，并且越来越多地被视为机遇而非义务。为此，更多地采用碳定价将至关重要。