Tendencias emergentes en Real Estate® Global Outlook 2023

Profesionales senior de la propiedad solicitados para esta edición global de 2023 de Tendencias emergentes en Bienes Raíces® obtenga consuelo de las señales de un contexto de mejora de la política macroeconómica y monetaria para Mercados de capitales. Están trabajando sobre la base de que la inflación y las tasas base alcanzarán su punto máximo en 2023.

Pero también reconocen que el mercado seguirá lidiando con un entorno de tasas de interés elevadas en el futuro previsible en comparación con los años de cero por ciento posteriores a la crisis financiera mundial (GFC). Los vientos de cola familiares de abundante liquidez, política monetaria laxa y compresión de la tasa de capitalización parecen haber terminado.

Como sugieren muchos de los entrevistados, el sector inmobiliario debe esforzarse mucho más para obtener rentabilidad, su posición privilegiada frente a otras clases de activos ya no está tan asegurada.

Quedan importantes desafíos y suposiciones en torno a lo que la mayoría de los entrevistados esperan que sea un“ en forma de U” recuperación económica y una respuesta igualmente prolongada en el sector inmobiliario Mercados de capitales. A medida que se desarrolla esta recuperación gradual y las empresas enfrentan mayores costos y menores ingresos, algunos suspenderán los planes de expansión. Los mercados de ocupación tardarán en acelerar.

Podría decirse que el mayor obstáculo para cerrar acuerdos de inversión este año se reduce a la incertidumbre actual sobre cuánto más aumentarán las tasas de interés y cuándo se establecerán los valores. La brecha general de precios se describe como“ una guerra falsa” entre compradores y vendedores, y no hay consenso sobre cuándo cerrará.

Una señal de que la confianza de los inversores en la fijación de precios sigue siendo frágil ha sido evidente desde la publicación del informe regional Tendencias emergentes informes en el último trimestre de 2022 con la avalancha de solicitudes de retiro de inversores institucionales y minoristas que buscan cobrar sus tenencias en varios fondos privados abiertos. Como reconocen los entrevistados, esta acción genera interrogantes sobre la valoración de los inmuebles privados.

Para los inversores institucionales, la retirada de estos fondos es, al menos en parte, una respuesta a lo que se conoce como el“ efecto denominador”, cuando las caídas en el valor de sus carteras de acciones y bonos pueden dificultar la cantidad que invierten en bienes raíces privados.

En efecto, su asignación a la propiedad privada, más lenta para revalorizarse y menos líquida que otros activos. clases, aumenta en relación con la caída de los valores de acciones y bonos y, por lo tanto, impide nuevas inversiones o fuerza la venta de activos. Las entrevistas indican que es probable que las restricciones sobre los inversionistas institucionales como resultado del efecto denominador sigan siendo un problema importante este año, particularmente en EE. UU. y Europa.

La disponibilidad de la deuda también es una preocupación importante. En los mercados globales, los bancos están en“ espera y verá", dando prioridad a los clientes existentes sobre los nuevos prestatarios. El financiamiento es particularmente escaso para nuevos desarrollos, donde los altos costos de construcción y una perspectiva débil para la demanda de los ocupantes agregan demasiado riesgo para la mayoría de los bancos, si no para todos.

De cara al futuro inmediato, un gran condicionante en los bancos’ el sentimiento hacia los bienes raíces provendrá de la refinanciación de los préstamos existentes. Nadie espera una angustia de la magnitud de la GFC cuando el mercado tuvo que absorber carteras de préstamos morosos. Pero muchos inversionistas sin duda sentirán el dolor de las tasas de interés más altas.

Con el refinanciamiento, una opinión común es que los bancos, y los prestamistas en general, presionarán a algunos patrocinadores para que vendan activos, rápidamente ya precios relativamente bajos. Sin embargo, existen dudas sobre si los prestamistas alternativos cubrirán la brecha financiera como lo hicieron después de GFC, sobre todo porque algunos proveedores de deuda mezzanine bien pueden tener que lidiar con problemas heredados por sí mismos.

En medio de tales dudas sobre la financiación de la deuda, los líderes de la industria prevén una“ vuelo a la calidad” cuando se trata de los activos subyacentes, aunque esto está abierto a una amplia interpretación. En ninguna parte es esto más evidente que en el sector de las oficinas. Más de tres años después del inicio de la COVID-19, sigue existiendo una gran incertidumbre sobre cuánto utilizarán las empresas y sus empleados los edificios de oficinas en un mundo laboral híbrido.

Aquí existe una preocupación primordial por la obsolescencia, así como una fuerte sensación de que el tipo de disrupción que ha sacudido la propiedad minorista apenas comienza a experimentarse en el sector de oficinas. Aun así, los cambios regionales en el sentimiento son evidentes. Algunos inversionistas en los EE. UU. están evitando las oficinas por completo en el corto plazo. Por el contrario, los entrevistados en Europa y Asia Pacífico indican que están más abiertos a buscar oportunidades de creación de valor a pesar de las dificultades del sector.

Aunque el futuro de la oficina genera mucho interés en general, los líderes inmobiliarios no miran el sector de forma aislada. Una vez más, se encuentran lidiando con una desaceleración económica y una crisis financiera mientras abordan los cambios estructurales en la forma en que las personas viven, trabajan e interactúan con el entorno construido.

En esta incómoda yuxtaposición de los desafíos a corto y largo plazo para el sector inmobiliario, la agenda ambiental, social y de gobernanza (ESG) se ha convertido en el hilo unificador que une a todos, independientemente del sector.

La mayoría de los entrevistados señalan no solo que el proceso de reducción de valor todavía tiene que desarrollarse por completo en muchos mercados a nivel mundial, sino que también creará una brecha cada vez mayor entre bienes de primera calidad,“ adecuado para el propósito” activos en buenas ubicaciones y aquellos activos energéticamente ineficientes en ubicaciones secundarias que requieren un gasto de capital significativo.

Sin embargo, la industria tiene un largo camino por recorrer, tal como lo expusimos en el Capítulo 2 con un análisis detallado del progreso limitado hasta la fecha de una de las herramientas más importantes que se utilizarán en la descarbonización de los bienes raíces: el precio del carbono.

No es una panacea, pero el precio del carbono tiene el potencial de crear conciencia sobre el“ costo real” de las emisiones de carbono, así como cambiar la forma de pensar y actuar de las empresas inmobiliarias a la hora de medir y reducir las emisiones de sus carteras.

Para la industria en su conjunto, la agenda ESG claramente se ha vuelto más apremiante a medida que pasa cada año, y se ve cada vez más como una oportunidad más que como una obligación. Con ese fin, será vital una mayor adopción de precios del carbono.