Tendances émergentes dans l'immobilier® Global Outlook 2023

Professionnels seniors de l'immobilier démarchés pour cette édition mondiale 2023 de Tendances émergentes dans l'immobilier® tirer du confort des signes d'amélioration du contexte de politique macroéconomique et monétaire sur les marchés des capitaux. Ils partent du principe que l'inflation et les taux de base culmineront en 2023.

Mais ils reconnaissent également que le marché sera toujours confronté à un environnement de taux d'intérêt élevés dans un avenir prévisible par rapport aux années à zéro pour cent qui ont suivi la crise financière mondiale (GFC). Les vents favorables familiers d'une liquidité abondante, d'une politique monétaire accommodante et d'une compression des taux de capitalisation semblent être révolus.

Comme le suggèrent de nombreuses personnes interrogées, l'immobilier doit travailler beaucoup plus dur pour ses rendements, sa position privilégiée devant les autres classes d'actifs n'est plus aussi assurée.

Il reste des défis majeurs et des hypothèses concernant ce que la plupart des personnes interrogées s'attendent à être“ en forme de U” reprise économique et une réponse tout aussi longue sur les marchés des capitaux immobiliers. Au fur et à mesure que cette reprise progressive se déroule et que les entreprises font face à des coûts plus élevés et à des revenus plus faibles, certaines suspendront leurs plans d'expansion. Les marchés utilisateurs mettront du temps à s'accélérer.

On peut dire que le plus grand obstacle à la conclusion d'accords d'investissement cette année réside dans l'incertitude persistante quant à l'ampleur de la hausse des taux d'intérêt et au moment où les valeurs se stabiliseront. L'écart de prix global est décrit comme“ une drôle de guerre” entre acheteurs et vendeurs, et il n'y a pas de consensus sur la date de fermeture.

Un signe que la confiance des investisseurs dans les prix reste fragile est évident depuis la publication du rapport régional Tendances émergentes rapports au dernier trimestre de 2022 avec la ruée des demandes de retrait d'investisseurs institutionnels et de détail cherchant à encaisser leurs avoirs dans divers fonds privés à capital variable. Comme le reconnaissent les personnes interrogées, cette action soulève des questions sur la valorisation de l'immobilier privé.

Pour les investisseurs institutionnels, le retrait de ces fonds est au moins en partie une réponse à ce que l'on appelle la“ effet dénominateur”, lorsque la baisse de la valeur de leurs portefeuilles d'actions et d'obligations peut freiner le montant qu'ils investissent dans l'immobilier privé.

En effet, leur allocation à la propriété privée, plus lente à se revaloriser et moins liquide que les autres actifs. classes, augmente par rapport à la baisse des valeurs des actions et des obligations et empêche donc de nouveaux investissements ou force la vente d'actifs. Les entretiens indiquent que les contraintes pesant sur les investisseurs institutionnels du fait de l'effet dénominateur devraient rester un problème important cette année, en particulier aux États-Unis et en Europe.

La disponibilité de la dette est également une préoccupation majeure. Sur les marchés mondiaux, les banques sont en“ attendre et voir », en donnant la priorité aux clients existants par rapport aux nouveaux emprunteurs. Le financement est particulièrement rare pour les nouveaux développements, où les coûts de construction élevés et les faibles perspectives de demande des occupants ajoutent trop de risques pour la plupart, sinon la totalité, des banques.

Pour l'immédiat, un déterminant majeur dans les banques’ le sentiment envers l'immobilier viendra du refinancement des prêts existants. Personne ne s'attend à une détresse de l'ampleur de la GFC lorsque le marché a dû absorber des portefeuilles de prêts non performants. Mais de nombreux investisseurs ressentiront sans aucun doute la douleur des taux d'intérêt plus élevés.

Avec le refinancement, une opinion commune est que les banques, et plus généralement les prêteurs, mettront certains sponsors sous pression pour vendre des actifs, rapidement et à des prix relativement bas. Il existe cependant des doutes quant à savoir si les prêteurs alternatifs combleront le déficit de financement comme ils l'ont fait après la GFC, notamment parce que certains fournisseurs de dette mezzanine pourraient bien avoir à gérer eux-mêmes les problèmes hérités du passé.

Au milieu de tels doutes sur le financement par emprunt, les dirigeants de l'industrie envisagent une“ vol vers la qualité” lorsqu'il s'agit des actifs sous-jacents, bien que cela soit sujet à une large interprétation. Cela n'est nulle part plus évident que dans le secteur des bureaux. Plus de trois ans après le début du COVID-19, une grande incertitude demeure quant à la mesure dans laquelle les entreprises et leurs employés utiliseront les immeubles de bureaux dans un monde du travail hybride.

Il y a ici une préoccupation majeure concernant l'obsolescence ainsi qu'un fort sentiment que le type de perturbation qui a secoué l'immobilier commercial commence tout juste à se faire sentir dans le secteur des bureaux. Même ainsi, les fluctuations régionales du sentiment sont évidentes. Certains investisseurs aux États-Unis évitent complètement les bureaux à court terme. En revanche, les personnes interrogées en Europe et en Asie-Pacifique indiquent qu'elles sont plus ouvertes à la recherche d'opportunités de création de valeur malgré les difficultés du secteur.

Bien que l'avenir du bureau suscite beaucoup d'intérêt en général, les leaders de l'immobilier ne regardent pas le secteur isolément. Ils se retrouvent une fois de plus confrontés à un ralentissement économique et à une crise financière tout en abordant les changements structurels dans la façon dont les gens vivent, travaillent et interagissent avec l'environnement bâti.

Dans cette difficile juxtaposition des enjeux immobiliers de court et long terme, l'agenda environnemental, social et de gouvernance (ESG) est devenu le fil conducteur qui relie tous, quel que soit le secteur.

La plupart des personnes interrogées soulignent non seulement que le processus de réduction de la valeur doit encore se dérouler pleinement sur de nombreux marchés à l'échelle mondiale, mais qu'il créera également un fossé grandissant entre les primes,“ adaptée à l'objectif” les actifs situés dans de bons emplacements et les actifs inefficaces sur le plan énergétique situés dans des emplacements secondaires nécessitant des dépenses d'investissement importantes.

Cependant, l'industrie a encore un long chemin à parcourir, comme nous l'avons exposé au chapitre 2 avec une analyse détaillée des progrès limités à ce jour de l'un des outils les plus importants à utiliser dans la décarbonation de l'immobilier : la tarification du carbone.

Ce n'est pas une solution miracle, mais la tarification du carbone a le potentiel de faire prendre conscience de la“ vrai coût” des émissions de carbone ainsi que de changer la façon dont les sociétés immobilières pensent et agissent lorsqu'elles mesurent et réduisent les émissions de leurs portefeuilles.

Pour l'industrie dans son ensemble, l'agenda ESG est clairement devenu plus pressant au fil des années, et il est de plus en plus considéré comme une opportunité plutôt qu'une obligation. À cette fin, une plus grande adoption de la tarification du carbone sera vitale.