Emerging Trends in Real Estate in Real Estate® Global Outlook 2023

この2023年グローバル版のために集められた上級不動産専門家Emerging Trends in Real Estate in Real Estate® キャピタル マーケッツ でマクロと金融政策の背景に改善の兆しが見られることから、安心感を得ることができます。彼らは、インフレ率とベースレートが2023年にピークに達するという前提で取り組んでいます。

しかし、彼らはまた、世界金融危機（GFC）後のゼロパーセントの年と比較して、予見可能な将来の金利上昇環境に市場が依然として対処していることも認めています。潤沢な流動性、緩和的な金融政策、キャップレートの圧縮といったおなじみの追い風は終わったようだ。

多くのインタビュー対象者が示唆するように、不動産はリターンのためにもっと懸命に働かなければならず、他の資産クラスよりも有利な立場にあり、もはやそれほど保証されていません。

ほとんどのインタビュー対象者が期待するものについては、大きな課題と仮定が残っています。“コの字型”景気回復と不動産における同様の長期にわたる対応 キャピタル マーケッツ.この緩やかな回復が展開し、企業がコストの上昇と収益の低下に対処するにつれて、一部の企業は拡張計画を保留にします。占有者市場がスピードを上げるには時間がかかります。

今年の投資取引を成立させるための最大の障害は、金利がさらにどれだけ上昇し、いつ価値が落ち着くかについての継続的な不確実性に帰着します。全体的な価格差は次のように説明されます“電話戦争”買い手と売り手の間で、いつ閉鎖するかについてのコンセンサスはありません。

価格に対する投資家の信頼が依然として脆弱であるという兆候は、地域のEmerging Trends in Real Estateは、2022年の最終四半期に、機関投資家や個人投資家からの引き出し要求が殺到し、さまざまなプライベート オープンエンド ファンドの保有を換金しようとしていると報告しています。インタビュー回答者が認めているように、この行動は私有不動産の評価について疑問を投げかけています。

機関投資家にとって、これらのファンドからの撤退は、少なくとも部分的には、“分母効果”、彼らの株式および債券ポートフォリオの価値が下落すると、彼らが私有不動産に投資する金額が妨げられる可能性があります。

実際、私有財産への配分は、再評価が遅く、他の資産よりも流動性が低くなります。クラス、株式および債券の価値の下落に比例して増加し、したがって、さらなる投資を妨げたり、資産の売却を余儀なくされたりします。インタビューによると、分母効果による機関投資家への制約は、特に米国と欧州において、今年も引き続き大きな問題となる可能性が高いことが示されています。

債務の利用可能性も大きな懸念事項です。グローバル市場全体で、銀行は“様子見モード」で、新規の借り手よりも既存のクライアントを優先します。建設コストが高く、テナント需要の見通しが弱いため、すべてではないにしてもほとんどの銀行にとってリスクが大きすぎる新しい開発では、資金が特に不足しています。

当面は、銀行の主要な決定要因’不動産に対するセンチメントは、既存のローンの借り換えからもたらされます。市場が不良債権のポートフォリオを吸収しなければならなかったとき、世界金融危機の規模での窮状を予想する人は誰もいません。しかし、多くの投資家は間違いなく金利上昇による痛みを感じるでしょう。

借り換えでは、銀行やより一般的な貸し手が、一部のスポンサーに資産を迅速かつ比較的低価格で売却するよう圧力をかけるだろうというのが一般的な見方です。しかし、代替の貸し手が金融危機後のように金融ギャップを埋めるかどうかについては疑問があります。これは特に、メザニン債務の一部のプロバイダーがレガシーの問題に対処しなければならない可能性があるためです.

デット ファイナンスに対するこのような疑念の中で、業界のリーダーは、“品質への逃避”これは幅広い解釈に開かれていますが、基礎となる資産に関しては。これが最も顕著に表れているのは、オフィス セクターです。COVID-19の発生から3年以上が経過しましたが、ハイブリッドな働き方の世界で企業とその従業員がオフィス ビルをどれだけ使用するかについては、大きな不確実性が残っています。

ここでは陳腐化に対する最優先の懸念があり、小売施設を揺るがしたような混乱がオフィス部門で経験され始めたばかりであるという強い感覚があります.それでも、センチメントの地域的な変動は明らかです。米国の一部の投資家は、短期的にオフィスを完全に避けています。対照的に、ヨーロッパとアジア太平洋地域のインタビュー対象者は、この分野の困難にもかかわらず、価値創造の機会を求めることにもっとオープンであることを示しています。

オフィスの未来は一般的に多くの関心を集めていますが、不動産業界のリーダーはこの分野を孤立して見ているわけではありません。彼らは再び、経済の減速と金融危機に対処する一方で、人々の生活、仕事、建築環境との関わり方の構造的変化に対処しなければなりません。

不動産に対する短期的課題と長期的課題のこの不安定な並置において、環境、社会、およびガバナンス (ESG) の議題は、セクターに関係なくすべての人を結びつける統一的な糸となっています。

インタビュー回答者のほとんどは、世界の多くの市場で価値低下プロセスがまだ完全に実行されていないだけでなく、プライム、“目的に合う”良い場所にある資産と、多額の設備投資を必要とする二次的な場所にあるエネルギー効率の悪い資産。

しかし、不動産の脱炭素化に使用される最も重要なツールの1つであるカーボンプライシングの現在までの限られた進歩について詳細な分析を行い、第2章で説明したように、業界にはまだ長い道のりがあります。

特効薬ではありませんが、カーボンプライシングには、“真のコスト”ポートフォリオからの排出量を測定および削減する際の不動産会社の考え方と行動の方法を変えるだけでなく、

業界全体にとって、ESGアジェンダは年を追うごとに明らかに差し迫ったものになってきており、義務ではなくチャンスと見なされるようになっています。そのためには、カーボンプライシングの採用を拡大することが不可欠です。