Edificios saludables como herramienta de salud pública

Las formas en que las personas usan e interactúan en los edificios comerciales, en particular los espacios de oficinas, probablemente cambiarán significativamente debido a la crisis COVID-19, y la salud de los edificios y el lugar de trabajo será una de las principales preocupaciones, según dos expertos en edificios saludables presentados en un seminario web organizado el 21 de abril. por ULI's Iniciativa "Building Healthy Places" (Construyendo Lugares Saludables) .

"Enfrentando COVID 19: Todo lo que necesita saber sobre la sesión de preguntas y respuestas sobre edificios saludables" proporcionó información de Joseph Allen, profesor asistente de TH de la Universidad de Harvard Chan School of Public Health y John Macomber, profesor titular de administración de empresas en Harvard Business School, sobre el papel del entorno construido en el apoyo a la salud y el bienestar. Allen y Macomber recientemente fueron coautores de un nuevo libro, Edificios saludables: cómo los espacios interiores impulsan el rendimiento y la productividad, que está disponible para la venta. Otras investigaciones sobre edificios saludables, así como comentarios específicos para combatir el coronavirus, se pueden encontrar en forhealth.org. El evento fue el último de un serie de los seminarios web ofrecidos por ULI para explorar cómo la industria de bienes raíces se está viendo afectada por el virus y la respuesta de la industria.

El webinar es gratuito para todos en el Knowledge Finder de ULI.

Según Allen, la salud de los espacios interiores, donde la mayoría de la gente pasa hasta el 90 por ciento de su tiempo, es un componente muy crítico, pero a menudo pasado por alto, de la salud y el bienestar en general. Señaló una jerarquía de "controles" o acciones en capas que se pueden tomar para frenar la propagación de enfermedades y fomentar la buena salud en los edificios. La medida de control más extrema es quedarse en casa, lo que reduce la exposición pero no repobla los edificios no residenciales ni reactiva la economía. Los controles de ingeniería involucran estrategias de promoción de la salud como una mayor ventilación del aire, una mejor filtración y purificación del aire y un aumento de la humedad. Los controles administrativos implican la desdensificación del espacio de trabajo mediante rotaciones y turnos de empleados, distanciamiento social en todo el espacio y el uso de máscaras y otras medidas. El uso de equipo de protección personal, como máscaras, es una práctica que Allen predijo que se generalizará en áreas comunes de edificios y ascensores.

"Ninguno de estos controles hace el truco [en la lucha contra las enfermedades infecciosas] por sí solo", dijo Allen. "El gol es una defensa en capas. Necesitamos utilizar todos los controles para atacar todos los modos de transmisión, con el objetivo final de reducir el riesgo en los edificios y optimizar el rendimiento de los edificios y las personas en los edificios ".

Macomber señaló 10 "mega cambios" globales que están contribuyendo o informando al movimiento de edificios saludables:

• Cambio de población debido a la gran migración a las ciudades;
• Cambio de ciudades debido al aumento de la densificación;
• Recursos cambiantes, con la urbanización que hace que los recursos sean más escasos;
• Cambio climático que requiere adaptación al aumento del nivel del mar, inundaciones frecuentes y otros impactos ambientales;
• Cambiar la definición de salud, en términos de una mayor conciencia de la necesidad de proteger y promover la salud humana;
• Cambio de papel del sector privado, con el sector privado cada vez más involucrado en las estrategias de financiación para edificios y comunidades saludables;
• Edificios cambiantes, como se refleja en la "integración" de edificios que son a la vez verdes y saludables;
• Cambio de trabajo, como lo subraya el cambio a gran escala al teletrabajo durante la crisis del coronavirus;
• Tecnología cambiante, incluidos sistemas avanzados para mejorar la salud de los edificios; y
• Valores cambiantes, con el enfoque en la inversión sostenible y socialmente responsable, posiblemente desviado por la necesidad de mantenerse a flote durante la convulsión económica actual.

La clave para determinar la efectividad de las estrategias de construcción saludable, dijo Macomber, es monitorear los indicadores que miden tanto el desempeño del edificio como la experiencia del usuario. Los indicadores de desempeño de salud se pueden usar para propósitos a corto plazo, como determinar cuándo repoblar el edificio o para propósitos a más largo plazo, como mejorar el atractivo de la inversión, dijo. "No es sólo que los edificios saludables no sean tan caros, es que las personas enfermas son realmente caras", agregó Macomber.

La mayor parte del seminario web se dedicó a las preguntas de los asistentes que se les hicieron a Allen y Macomber con respecto al entorno posterior al COVID-19, mientras las personas contemplan la posibilidad de volver a ingresar a oficinas, tiendas y otros espacios comerciales. El siguiente es un extracto de las preguntas y respuestas, editadas para ser concisas:

¿Cuál es el futuro del espacio de oficinas en términos de diseño, distribución y operaciones? ¿Qué podemos esperar a corto y largo plazo?

Allen: Lo único que es definitivo son las expectativas cambiantes y la mayor conciencia [entre propietarios, gerentes e inquilinos] con respecto a la salud y seguridad de los edificios. Nosotros [los operadores y usuarios de edificios] tendremos que tomar medidas pragmáticas para minimizar esta amenaza, y eso se puede hacer con un enfoque de defensa en capas que implica cambios de diseño y operativos, así como cambios de ingeniería. Las empresas deberán tomar decisiones sobre el personal que debe estar en la oficina y sobre la distribución de los trabajadores. Anticipo el fin de las salas de conferencias por un tiempo, el fin de las reuniones grandes y una parte de la fuerza laboral aún trabajando desde casa. Regresar a las oficinas será un enfoque por etapas que puede tener que ser alterado dependiendo de cómo se propague la enfermedad y la capacidad del sistema de atención médica en ese espacio. Tendremos que ser bastante flexibles en la forma en que abordamos esto.

Macomber: Con tantos trabajadores de oficina que ahora trabajan desde casa y pasan menos tiempo en el tráfico, debemos considerar por qué tenemos que congregarnos en un solo lugar para trabajar. Está la cuestión de la proximidad: [la pandemia] hace que sea más difícil justificar el hecho de que muchas personas compartan espacios abiertos de oficinas; hacer esto usa menos espacio, pero si las personas transmiten enfermedades, eso no es bueno. Y, cuando las personas regresen a las oficinas, es probable que tengan que acostumbrarse a usar máscaras y a lavarse con más frecuencia, lo que plantea la cuestión de si el equipo de protección personal será opcional o si lo exigirán inquilinos o propietarios reflexivos que realmente quieran tener un lugar más seguro. edificio. Puede imaginar un entorno en el que los ascensores, las puertas giratorias y las escaleras mecánicas podrían estar equipados con escáneres de retina, reconocimiento facial y sensores que registran la temperatura y el pulso de los usuarios. No veo que eso suceda en dos o cuatro meses, pero no me sorprendería si los propietarios que quieren tener los edificios más seguros digan: "Esto es lo que quiero hacer".

¿Qué estrategias pueden utilizar las personas para mantenerse a salvo a sí mismos y a sus familias?

Allen: Según los modelos actuales [rastreando la propagación del virus], existe una buena posibilidad de que tengamos personas enfermas en nuestros edificios, y posiblemente alguien enfermo en nuestras casas. Algunos de los pasos prácticos que podemos tomar es abrir nuestras ventanas, traer aire fresco, limpiar superficies con frecuencia, humedecer y purificar el aire, lavarnos las manos con frecuencia, taparnos la tos y definitivamente usar una máscara cuando salimos. Estas son intervenciones de salud pública sensatas para reducir el riesgo de contraer el virus y romper la cadena a través de los tres modos de transmisión de persona a persona, fómites [superficies contaminadas] y por el aire.

¿Cómo ve que los propietarios de edificios o las agencias públicas con problemas pueden realizar los tipos de inversiones relacionadas con la salud para mejorar los resultados de salud en sus espacios y comunidades?

Macomber: Esta [pandemia] presenta una gran oportunidad para la inversión [del sector privado] en resiliencia. Hay muchos peligros: pandemias, aumento del nivel del mar, incendios forestales y sequías, y está claro que los gobiernos no van a tener dinero para nada adicional durante mucho tiempo; no podrán apoyar al sector privado con la modernización de edificios o la mejora de la infraestructura. Al mismo tiempo, el mundo tiene un superávit de capital y ese capital quiere ir a alguna parte. Por lo tanto, si se presenta un caso muy claro para invertir en una actualización de un edificio, sistema de tránsito o servicio público que ayudará a reducir los costos futuros de atención médica, eso debería ser invertible. El capital fluirá hacia los proyectos de inversión, por lo que las personas que tengan un buen acceso a la información, el capital y la tecnología lo harán bien.

¿Puede hablar sobre estrategias de mantenimiento de alta tecnología, como sistemas de purificación de aire de ionización bipolar, nebulizadores de aire electrostáticos y otros sistemas avanzados de filtración de aire que podrían implementarse a nivel de edificio?

Allen: Las tecnologías avanzadas tienen un papel que desempeñar, pero existe el peligro de pensar que hay una bala de plata que va a resolver esto. Por eso es tan importante un enfoque de defensa en capas: no existe una solución de "tecnología sola". Se trata de adoptar un enfoque en capas que incluya los fundamentos de la salud pública. Hay estrategias que puede implementar ahora mismo con lo que ya está en su edificio. Por ejemplo, puede utilizar la ingeniería para controlar el modo de transmisión por aire trayendo más aire fresco, aumentando la filtración de aire y minimizando la exposición con purificadores de aire portátiles. Tienes múltiples medios de control.

¿Cómo se manejan los problemas legales y éticos relacionados con las notificaciones sobre los casos COVID-19 a los ocupantes del edificio?

Allen: No voy a opinar sobre cuestiones legales, pero hay consideraciones éticas con respecto al estigma que acompaña a quién lo tiene, cómo lo contrajo y cómo tratar con las personas que están en cuarentena. La forma de abordar estas situaciones es actuar como si tuviera el virus y pudiera infectar a otros. Esto implicará mucha confianza social. Cubrirse al toser, lavarse las manos y usar máscaras implica confianza social. Para repoblar nuestros edificios, todos tendremos que actuar como si tuviéramos el potencial de enfermar a muchas otras personas. Abordar esto preguntando "¿cuál es mi responsabilidad?" en lugar de "¿quién está enfermo?" puede contribuir en gran medida a cambiar comportamientos.

¿Puede hablar sobre cómo COVID-19 ha expuesto la desigualdad en nuestra sociedad, cómo podemos asegurarnos de que algunas medidas estén disponibles para todos y no solo para los ricos?

Macomber: Hay un par de puntos al respecto. Una es que, en general, los edificios saludables no son muy costosos de operar. Con solo hacer funcionar los ventiladores, cambiar los filtros de aire y traer aire fresco, puede ahorrar miles de dólares en costos de salud. El otro involucra la probabilidad de más regulaciones gubernamentales relacionadas con la salud y más acciones relacionadas con la salud financiadas con fondos públicos para combatir enfermedades, así como inversiones del sector privado que beneficien a los menos pudientes. Por ejemplo, podría imaginarse a un gran empleador de personas con salarios moderados y bajos que les proporciona un suplemento para los purificadores de aire domésticos, algo que los ayudará a mantenerse saludables para que puedan trabajar. Esto podría ayudar a reducir los costos de atención médica asociados con enfermedades graves. O los grandes empleadores podrían ayudar a financiar la desinfección de los sistemas de tránsito, porque eso podría beneficiar a sus empleados.

A nivel de edificio, ¿cuáles son algunas de las opciones de menor costo que las empresas más pequeñas pueden considerar como medidas de protección?

Allen: Es una premisa falsa que los edificios saludables son edificios costosos. Una vez que se toman en cuenta los costos del tratamiento de la enfermedad, los costos de las medidas preventivas [como mejorar la calidad del aire y los procedimientos de limpieza] son abrumadoramente más bajos. Nosotros [la sociedad en general] estamos invirtiendo muy poco en salud pública; esta crisis lo ha dejado claro, pero el desafío de la salud pública ha existido desde siempre. Y eso se debe a que cuando la salud pública funciona, no sucede nada fuera de lo común. Es difícil invertir en cosas cuando no vemos el beneficio tangible. En los edificios, tendemos a hacer lo mínimo para cumplir con los requisitos del código, y rara vez pensamos en pasos de precaución para diseñar, operar y mantener mejor nuestros edificios. Eso tiene que cambiar. Las estrategias de construcción saludable conducen a menos edificios enfermos, menor transmisión de enfermedades y mejores funciones cognitivas de los empleados; los beneficios existen, pero no se han priorizado a nivel de inquilino, edificio, ciudad o nacional.

¿Cuál es el papel de la industria inmobiliaria en el refuerzo de los esfuerzos de salud pública?

Allen: Las decisiones que tomemos hoy con respecto a nuestros edificios determinarán nuestra salud colectiva durante generaciones. Si está en el negocio de bienes raíces, en realidad está en el negocio de la atención médica. Usted es responsable de la salud de todos en su edificio y, si toma medidas preventivas sencillas, recuperará en múltiplos lo que gasta en salud. Si piensa en su edificio como una herramienta de promoción de la salud, eso contribuye en gran medida a mejorar las condiciones para todos.

Macomber: Hay dos formas de responder a la pregunta: una implica acción colectiva, la otra implica la difusión de información. En primer lugar, desde el punto de vista de la acción colectiva, la industria inmobiliaria es una voz influyente en la economía nacional y mundial. Si en una ciudad o estado se siente que es importante lograr que un problema relacionado con la salud se cumpla a nivel normativo o normativo, varios líderes inmobiliarios podrían influir en eso. El segundo punto implica la difusión de información en una industria gigantesca y enormemente fragmentada. Es necesario difundir lo que está ocurriendo con los principales agentes inmobiliarios en las ciudades más grandes a las empresas más pequeñas en lugares más pequeños. Por lo tanto, la industria tiene una oportunidad de acción colectiva para hablar con una sola voz [sobre la salud] y una oportunidad para ayudar a difundir las mejores prácticas para brindar mejores entornos de vida y de trabajo con soluciones simples y saludables.

¿Qué cambios ve para el sector residencial?

Macomber: A largo plazo, veremos la proliferación de monitores de calidad del aire individuales para que las personas puedan medir la presencia de partículas de aire y gases en los edificios y compartir esta información en tiempo real. Los consumidores informados que comparten las condiciones [relacionadas con la salud] sobre apartamentos o condominios que están pensando en alquilar o comprar, agregan un nivel de información completamente diferente que antes no estaba disponible para los consumidores. Creo que habrá un cambio tremendo en la selectividad de las personas sobre el tipo de edificios que creen que son saludables con respecto a los virus, las partículas y los gases. Por lo tanto, los desarrolladores deberán ser conscientes de eso.

¿Qué es lo más importante que los asistentes deben aprender de este seminario web?

Macomber: Primero, encienda los ventiladores en sus edificios. En segundo lugar, para seguir siendo competitivo, debe considerar que los edificios saludables son "imprescindibles" en lugar de "agradables de tener".

Allen: Este es un momento de todo incluido como nunca antes lo habíamos tenido. Necesitamos que todos participen [en la mitigación del virus], y eso significa que si está en el sector inmobiliario, siga pensando en estrategias de construcción saludable que pueda implementar ahora. Están en juego las vidas de decenas de miles de personas y la economía mundial.

El seminario web fue moderado por Rachel MacCleery, vicepresidenta senior de Iniciativa "Building Healthy Places" (Construyendo Lugares Saludables) de ULI, que se creó en 2013 para aprovechar el poder de las redes globales del Instituto para dar forma a proyectos y lugares de manera que mejoren la salud de las personas y las comunidades. El objetivo de la serie es ayudar a los miembros a comprender el papel que pueden desempeñar para ayudar a retrasar la propagación de la enfermedad, ayudarlos a navegar los impactos a largo y corto plazo de la crisis y ayudarlos a comprender cómo pueden desempeñar un papel. en minimizar los impactos adversos sobre las personas vulnerables.

El próximo seminario web de la serie " Resistencia en una nueva normalidad, "está previsto para el 28 de abril de 11 a. m. a 12 p. m. Hora del este. Los seminarios web son gratuitos y están abiertos a miembros de ULI y otros.