Bauen mit Big Data und Hightech

Artikel: Mit der gut dokumentierten Renaissance der Städte im letzten Jahrzehnt geht eine Revolution in der Technologie einher, die die Art und Weise verändern kann, wie Entwickler, Eigentümer und Designer zusammenarbeiten, um neue Stadtteile zu entwickeln, neue Türme zu errichten und den vorhandenen Gebäudebestand für relevante Nutzungen umzugestalten.

Der Bau ist oft der einfachste Teil der Verwirklichung von Bauplänen, und die Entscheidungsfindung auf dem Weg zum ersten Spatenstich kann der Teil sein, der am meisten mit Unsicherheiten und Missverständnissen behaftet ist. Dies kann dazu führen, dass Gelegenheiten verpasst werden, eine Vision auf eine Weise umzusetzen, die besser, schneller und lukrativer ist. In dieser Unordnung liegt die Chance.

Daten und Technologie sind nur so mächtig wie die Fähigkeit, sie zu nutzen. Mit einer wachsenden Kohorte von Experten für Datenvisualisierung, Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) gibt es ein immenses ungenutztes Potenzial, diese Werkzeuge kreativer und intelligenter einzusetzen. Menschen, die sowohl in High-Tech-Programmierung als auch in Planung/Design ausgebildet sind, schaffen ein ganzes Spektrum an individuell entwickelten Tools und Ansätzen.

Heutzutage können Fragen, die den Standort eines Gebäudes betreffen - die Berücksichtigung von Nuancen in der Einzelhandelsaktivität, die Auswirkungen einer schrittweisen Anpassung der Deckenhöhe oder die Auswirkung auf das natürliche Licht und die Sichtachsen bei der Verlegung eines zentralen Kerns sowie die Auswirkungen auf das Endergebnis - mit aussagekräftigeren Eingaben analysiert werden. Bauchgefühl und Branchenkenntnis haben ihren Platz bei der Entscheidungsfindung, aber mehr Sicherheit bei Entscheidungen und die Fähigkeit, eine sofort verständliche Geschichte darüber zu erzählen, warum eine Entscheidung am sinnvollsten ist, ist eine willkommene Ergänzung zu den Gesprächen zwischen den Beteiligten an einem Entwicklungsprojekt.

Während des gesamten Projektverlaufs helfen Technologie und Daten Kunden und Teams zu verstehen, welche Designstrategien am effektivsten sein könnten, von der anfänglichen Standortwahl bis hin zu der Frage, wie ein Design vor Ort funktionieren wird. Dashboard-Tools beschleunigen auch unseren iterativen Ansatz beim Design und ermöglichen es uns, Ideen zu testen und die Auswirkungen nahezu sofort zu demonstrieren. Und Technologien wie Datenvisualisierung und VR/AR werden zu leistungsfähigen Mitteln, um ein gemeinsames Verständnis für wichtige Überlegungen und potenzielle Lösungen bei sehr unterschiedlichen Interessengruppen aufzubauen.

Die Inventarisierung der Flächennutzung in ganzen Stadtteilen ist nur möglich
aufgrund der entstehenden Datensätze und der Teams, die Zahlen
in zugängliche Visualisierungen verwandeln.

Wir sehen, wie sich die Rendite der Technologie-Investitionen über den gesamten Entwicklungsprozess hinweg auswirkt, von der Standortwahl über das Gebäudedesign bis hin zur Innenraumprogrammierung und -gestaltung.

Verstehen des städtischen Kontexts und ausgewählter Standorte

Bei städtischen Projekten ist der Standort unglaublich wichtig. Die Anzahl der Fußgänger, die Verkehrsanbindung und die Wahrnehmung können sich von einem Block zum nächsten deutlich unterscheiden. Diese Empfindlichkeit erhöht den Bedarf an fein abgestimmten Werkzeugen für die Standortauswahl, die die Lebensfähigkeit eines Standorts schnell beurteilen können.

Ein schwer nachvollziehbares Kriterium ist die Frage, wie gut sich eine vorgeschlagene Entwicklung in eine Konstellation bestehender Unternehmen einfügen würde. Herkömmliche Datensätze können veraltet sein oder geografische Details vermissen lassen, da sie nur erfassen, wie viele Unternehmen sich in einer Postleitzahl und nicht in einem bestimmten Block befinden. Aber es gibt bessere Daten: Die Menge an Daten darüber, wie Menschen einkaufen und Geschäfte machen, explodiert durch Unternehmen wie Google und Yelp.

Für Sasaki sind diese Art von Datensätzen zu einer wichtigen Quelle für Erkenntnisse darüber geworden, wie Nachbarschaften funktionieren. Die von den Daten gelieferte Basislinie wird dann zu unserem Ausgangspunkt, um Lücken in der Geschäftsabdeckung zu finden (wo ist der nächste Lebensmittelladen? wer sind die Hauptmieter in dieser Nachbarschaft?) und ermöglicht es uns, den Entwicklungsvorschlag oder das Gebäudedesign mit diesen Arten von Mietern im Hinterkopf richtig zu dimensionieren.

Daten über Geschäftsstandorte erweisen sich auch in sehr frühen Phasen eines Projekts als wertvoll, um den Vergleich potenzieller Bezirke für eine neue Entwicklung zu ermöglichen. Indem wir den Einzelhandelsmix der einzelnen Bezirke aggregieren, sehen wir, wie sie sich unterscheiden, sowohl im Gesamtmix als auch in der Einzelhandelsstrategie.

So können wir zum Beispiel unser Verständnis von Bostons Back Bay quantifizieren, die aufgrund einer potenten Mischung aus kleineren Geschäften in der Newbury Street, mittelgroßen Mietern in der Boylston und traditionellen Einkaufszentrumsmietern im Prudential Center erfolgreich ist. Diesen Mix können wir dann mit dem von aufstrebenden Vierteln wie dem Seaport oder dem Kendall Square vergleichen und nach Möglichkeiten suchen, dieses Modell entweder zu replizieren oder ergänzende - aber dennoch differenzierte - Entwicklungsansätze zu entwickeln.

Die Inventarisierung ganzer Stadtteile auf diese Weise ist nur möglich, weil es immer mehr Datensätze gibt und die Teams, die die Zahlen in zugängliche Visualisierungen verwandeln, die jeder verstehen und nutzen kann.

[caption id="attachment_34058" align="aligncenter" width="1000"] Zum Vergrößern klicken. Sasaki verwendet ein Dashboard-Tool, mit dem der Nutzungsmix angepasst werden kann, um die Auswirkungen auf Baukosten und Mieteinnahmen zu bewerten. (Sasaki)

Abwägen von Kompromissen innerhalb des Gebäudes

Die Immobilienbranche sucht nach Möglichkeiten, agil zu sein, aber die Möglichkeiten sind bei Neubauten anders als bei der Neupositionierung bestehender Immobilien. Obwohl es fast unendlich viele Lösungen für den Neubau gibt, sind die Städte voll von alternden Anlagen, die immer noch einen hohen Wert haben. Wie ermittelt man den besten Nutzungs- und Bauartenmix für eine Immobilie - und zwar schnell?

Die Finanzierung von Mischnutzungsprojekten ist typischerweise an die Art der Projektnutzung und die potenziellen Einnahmen, die über bestimmte Zeiträume erzielt werden sollen, gebunden. Diese Einkommenshöhe hängt von vielen Faktoren ab, wie z. B. den Marktbedingungen, der Bauart, den Baukosten und konkurrierenden Objekten. Auch wenn die Marktbedingungen variieren, können Projektteams durch die Möglichkeit, Entwicklungsszenarien schnell zu untersuchen und deren Kostenkompromisse zu verstehen, den besten Weg nach vorne bestimmen.

Bei Sasaki ist der Ansatz ein Dashboard-Tool, mit dem wir den Nutzungsmix innerhalb eines Projekts anpassen können - von der Gebäudenutzung bis zur Innenraumgestaltung -, um verschiedene Szenarien und deren Auswirkungen auf Baukosten und Mieteinnahmen durchzuspielen. Dies ermöglicht die Nachverfolgung in Echtzeit und einen Einblick, wie sich die Bruttoquadratfläche des Gebäudes und die vermietbare Quadratmeterzahl ändern, wenn sich die Nutzung der Büroflächen während des Projekts ändert. Mit dem Input eines Bauleiters können wir die Kosten verschiedenen Konstruktionstypen zuordnen, um zu veranschaulichen, wie die Projektkosten mit dem Design variieren.

Die Zahlen sind wichtig, aber nicht wichtiger als die Benutzererfahrung. Das Tool hilft Bürokunden auch bei der Entwicklung einer Arbeitsplatzstrategie, die speziell auf ihre Kultur abgestimmt ist. Wir können schnell verstehen, wie viel Raum benötigt wird, ob es ein offener oder ein geschlossener Raum sein soll, ob es ein "Ich"-Raum oder ein "Wir"-Raum sein soll und welche Kosten damit verbunden sind, um die richtigen Verhältnisse zwischen den Möglichkeiten zu erreichen.

Die Workplace-Strategie wird allzu oft mit Kostensenkung und Raumverdichtung in Verbindung gebracht, doch das eigentliche Ziel ist es, einen lebendigen Arbeitsplatz zu schaffen, der die Unternehmensmission widerspiegelt. Dieser Ansatz ermöglicht es Designteams, Ideen auf die Art und Weise zuzuschneiden, wie ein Unternehmen in Zukunft arbeiten möchte, und die Ergebnisse zu modellieren, um zu Lösungen zu gelangen, die der Strategie und dem Budget des Unternehmens entsprechen.

Im ganzen Land stehen die Städte vor einer gemeinsamen Herausforderung: Viele bestehende Gebäude eignen sich nicht für die Zwecke, die sie erfüllen sollen, und eine Umnutzung kann schwierig sein.

Die wachsende Beliebtheit von Coworking-Unternehmen, die Mietern Flexibilität bei der Vermietung und robuste Annehmlichkeiten und Dienstleistungen bieten, treibt den Wettbewerb unter Gebäudeeigentümern und -verwaltern an. Für Gebäudeeigentümer ist es eine Herausforderung, potenziellen Mietern die gewünschte Mischung aus Annehmlichkeiten, Einzelhandelsoptionen und Flächennutzung auf steuerlich verantwortliche Weise anzubieten, zum Teil weil die Kompromisse komplex sind.

Darüber hinaus stellen bestehende Gebäude die Herausforderung dar, den bestehenden Wert zu erhalten und gleichzeitig die Nutzung zu ändern, um einen höheren Wert zu erzielen oder die Relevanz der Struktur auf dem Markt langfristig zu erhöhen. Dies gilt insbesondere für Bürotürme mit minimalem Einzelhandel auf Straßenebene, von denen viele gebaut wurden, bevor der Trend zur gemischten Nutzung in den 1990er Jahren einsetzte. Eigentümer ringen damit, wie sie den Wert dieser älteren Anlagen steigern und sie gleichzeitig für heute und die Zukunft relevant machen können.

In Boston steht Sasaki vor einer zusätzlichen Herausforderung. Es ist die heißeste Gegend des Landes für Biotech- und Laborflächen. Mit der Sättigung des Kendall Square gehen viele Unternehmen dazu über, Büros in Labore umzuwandeln, um in diesem anerkannten Wissenschafts- und Technologiezentrum zu bleiben. Diese Umbauten sind hochkomplex und erfordern ein tiefes Verständnis der Infrastruktur, um sie sowohl aus Nutzungs- als auch aus Kostensicht erfolgreich zu gestalten.

Da diese Zwänge - Ausbau von Einrichtungen im Wettbewerb um Mieter, Umwandlung von Nutzungsarten oder Ausbau von Laboren - in vielen Immobilienmärkten zusammenkommen, kann ein Tradeoff-Dashboard, das die Kosten für Infrastruktur-Upgrades festlegt, intelligentere Investitionen während des gesamten Entwicklungsprozesses erleichtern.

Da Labore in der Regel eine Bodenhöhe von 4 bis 4,6 m (13 bis 15 Fuß) benötigen, um die erforderliche Infrastruktur unterzubringen, kann unser Dashboard diese Parameter festlegen, um Designentscheidungen zu treffen. Wenn ein Gebäude für den Laborausbau in Betracht gezogen wird, führt die Möglichkeit, Variablen wie Rastergröße, Deckenhöhe, Bodenplattengröße, Anzahl der Notstromaggregate oder zusätzliche Rohrleitungen anzupassen, zu einem produktiven Dialog darüber, was priorisiert und was weggelassen werden soll.

Potenziale visualisieren: Virtuelle und erweiterte Realitäten

Die Maxime "Seeing is believing" scheint in der heutigen stark visuell geprägten Kultur besonders treffend. Jahrzehntelang waren zweidimensionale Zeichnungen und dreidimensionale physische Modelle die primären Werkzeuge, um Designteams, Kunden, Bauteams und der Öffentlichkeit zu vermitteln, wie ein Projekt aussehen würde.

Heute entwickeln sich VR und AR zu einem neuen Paradigma für das Design. Wir können wirklich immersive Umgebungen schaffen, die dem Betrachter ein realistisches Erlebnis und eine Erkundung eines Designs in Echtzeit ermöglichen. Diese Verlagerung vom "Hineinschauen" zum "Umschauen" und sogar zum "Entwerfen von innen" zieht sich auf verschiedene Weise durch unsere Praxis.

Designer versuchen immer, die Dimensionen eines Gebäudes mit ihrer Erfahrungserinnerung zu verbinden, wie es sich anfühlt, in einem Raum mit ähnlichen Proportionen zu sein. Dieser Ansatz funktioniert in der Regel gut, bedeutet aber auch, dass selbst Designer manchmal überrascht sind, wie sich ein Gebäude anfühlt, wenn sie es zum ersten Mal betreten.

Die Einbindung von VR in den Designprozess gibt den Designern die Möglichkeit, das immersive Erlebnis schon viel früher im Prozess zu sehen und so kritische Anpassungen vorzunehmen, um die Designabsicht zu erfüllen und wichtige neue Erkenntnisse zu gewinnen, die ein Projekt verändern können. Bei einem kürzlich durchgeführten Kapellenprojekt konnten die Sasaki-Designer beispielsweise ihre Entwürfe so manipulieren, dass das Licht zu bestimmten Tageszeiten direkt auf den Altar fällt - eine Lösung, die sich aus ihren vielen virtuellen "Besuchen" in dem Raum ergab.

Diese immersive Erfahrung wird mit dem Aufkommen leichter, tragbarer Headsets noch zugänglicher. Sasaki kann nun virtuelle "Site Tours" mit Kunden und Stakeholdern bei Meetings durchführen.

Diese Möglichkeit, Fortschritte und Ideen mit Kunden zu teilen, ohne dass man einen Gedankensprung machen muss, um ein Diagramm oder eine Zeichnung zu interpretieren, hat sich als unglaublich wirkungsvoll erwiesen, um Vertrauen in eine Designstrategie und Begeisterung für Projekte aufzubauen. Über komplett fertige Visualisierungen hinaus ist es jetzt sogar möglich, Kunden in eine VR-Umgebung zu bringen, in der sie Elemente verschieben können, um genau das zu zeigen, was sie sich vorstellen.

Schließlich können wir, wenn sich ein Projekt der Fertigstellung nähert, AR verwenden, das Elemente über ein Telefon oder ein Headset in die physische Welt einblendet (denken Sie an Pokemon GO). Wenn wir die Projektentwürfe auf die Baustelle bringen, können wir Begehungen mit den Beteiligten durchführen, um zu sehen, wie der Raum zusammenkommt, und die Raumplanung auf unfertigen Etagen vornehmen. Diese immersive Erfahrung beseitigt Unklarheiten über die Designabsicht und schafft ein gemeinsames Verständnis zwischen dem Designteam, den Kunden und anderen Beteiligten.

Die Umsetzung in die Praxis

Neue Technologien und Big Data werden zum festen Bestandteil von Design und Immobilien, und diese Tools werden sich weiter entwickeln. Auf dem Weg dorthin haben sich drei Lektionen herauskristallisiert, wie die Technologie in die aktuellen Prozesse integriert werden kann:

• Werkzeuge dem Prozess zuordnen. Stellen Sie gleich zu Beginn eines Projekts die großen Fragen und die wichtigsten Entscheidungspunkte dar und suchen Sie nach Bereichen, in denen Big Data oder Technologie hilfreich sein könnte. Bevor wir Data Mining betreiben, stellen wir uns oft die Frage: "Welche Art von Informationen würde uns helfen, dieses Problem zu verstehen?"
• Denken Sie iterativ. Design ist, wie viele andere Dinge auch, kein linearer Prozess. Technologie kann sehr schnell Dinge tun, für die Menschen lange brauchen. Versuchen Sie, die Möglichkeiten für den Einsatz von Technologie in einem Projekt zu erkennen, insbesondere bei iterativen Aufgaben wie Testanpassungen oder Tradeoff-Vergleichen. Dies sind Gelegenheiten, durch die Automatisierung von Aktivitäten viel Zeit zurückzugewinnen und so Zeit für mehr Design, strategisches Denken oder andere kritische Arbeiten freizusetzen.
• Wachsen Sie in Phasen. Es ist nicht notwendig, von einer Excel-Tabelle zum maschinellen Lernen auf einmal zu wechseln. Technologie kann schrittweise eingeführt werden, und oft ist es ein wertvoller erster Schritt, sich mit guten Datensätzen oder einigen einfachen Tradeoff-Rechnern vertraut zu machen.

Gutes Design und innovative Immobilienentwicklung werden immer auf den gleichen Grundlagen beruhen. Keine noch so große Technologie wird daran etwas ändern. Aber Technologie und Daten können mächtige Werkzeuge sein, um die Wirkung und den Wert von gutem Design zu verstärken und Entscheidungen mit einem umfassenderen Bild aller Variablen zu treffen, die im Spiel sind. Dies kann nur die Grundlage für bessere Entscheidungen sein, die echte Auswirkungen auf die Art und Weise haben, wie wir unser Leben auf den Straßen der Stadt und hoch oben beim Einkaufen, Essen, Arbeiten und Wohnen führen.

BRAD BARNETT, Senior Associate bei Sasaki, ist Co-Direktor von Sasaki Strategies, dem firmeninternen Team von Designern, Analysten und Softwareentwicklern. ELIZABETH VON GOELER, Director of Workplace Strategy bei Sasaki, hat mehr als 25 Jahre Erfahrung in der Gestaltung von Einzelhandelsflächen, Restaurants, Mehrfamilienhäusern und Arbeitsplätzen als Innenarchitektin.