ビッグデータとハイテクで構築する

論文：十分に文書化された過去10年間の都市のルネッサンスに伴う技術の革命は、開発者、所有者、設計者が協力して新しい地域を開発し、新しい塔を建設し、関連する用途に合わせて既存の建物のストックを再構築する方法を変える可能性があります。

多くの場合、建設は建築計画を実現する最も簡単な部分であり、画期的な方法に沿った意思決定は、不確実性と誤解に満ちている部分です。これにより、より優れた、より速く、より有利な方法でビジョンを実行する機会が失われる可能性があります。そのような乱雑さは、機会があるところです。

データとテクノロジーは、それらを使用する能力と同じくらい強力です。データの視覚化、仮想現実（VR）、拡張現実（AR）の専門家のコホートが増加しているため、これらのツールをより創造的かつインテリジェントに使用するために、未開発の大きな可能性が存在します。ハイテクプログラミングと計画/設計の両方で訓練を受けた人々は、カスタム開発ツールとアプローチのまったく新しいスペクトルを生み出しています。

今日、建物の場所に関する質問-小売活動におけるニュアンス、天井の高さを段階的に調整することの影響、または中央コアの移動による自然光と可視領域への影響、および収益への影響を考慮に入れて-より意味のある入力で分析できます。意思決定には根性と業界の専門知識がありますが、意思決定についてより確実であり、意思決定が最も理にかなっている理由についてすぐに理解できるストーリーを伝えることができることは、開発プロジェクトの利害関係者間の会話への歓迎すべき追加です。

プロジェクトの全期間を通じて、テクノロジーとデータは、クライアントとチームが、最初のサイト選択から設計がサイトでどのように機能するかまで、どの設計戦略が最も効果的であるかを理解するのに役立ちます。ダッシュボードツールは、設計への反復的なアプローチも高速化し、アイデアをテストして影響をほぼ瞬時に実証できるようにします。また、データの視覚化やVR / ARなどのテクノロジーは、非常に多様な利害関係者の間で重要な考慮事項や潜在的なソリューションについての共有理解を構築するための強力な手段になりつつあります。

地区全体での土地利用の目録は可能です
新たなデータセットと数を変えるチームのために
アクセス可能な視覚化に。

サイトの選択から建築設計、インテリアプログラミング、インテリアデザインに至るまで、開発プロセス全体にわたって技術投資の収益が見られます。

都市のコンテキストと選択されたサイトを理解する

都市プロジェクトでは、サイトは非常に重要です。歩行者の数、交通機関へのアクセス、知覚は、ブロックごとに著しく異なる場合があります。この感度により、サイトの実行可能性を迅速に評価できる、きめ細かく調整されたサイト選択ツールが必要になります。

理解が困難な基準の1つは、提案された開発が既存のビジネスの集まりにどれだけうまく適合するかです。従来のデータセットは古くなっている場合や地理的な詳細が欠けている場合があり、特定のブロックではなく郵便番号内にある企業の数のみをキャプチャします。しかし、より良いデータがたくさんあります。人々が買い物をし、ビジネスを行う方法に関するデータの量は、GoogleやYelpのような会社を通して爆発的に増加しています。

佐々木にとって、これらの種類のデータセットは、近隣がどのように機能するかについての重要な洞察の源となっています。次に、データによって提供されるベースラインは、ビジネスカバレッジのギャップを見つけるための出発点となり（最寄りの食料品店はどこですか？この地区のアンカーテナントは誰ですか？）、開発提案や建物の設計を適切なサイズに設定できます。念頭に置いてテナントの種類。

事業所のデータはまた、プロジェクトのごく初期の段階で、新しい開発のための潜在的な地区の比較を可能にする上で貴重であることがわかります。各地区の小売りミックスを集計することにより、全体的なミックスと小売り戦略の両方で、それらがどのように異なるかがわかります。

これにより、たとえばボストンのバックベイについての理解を定量化することができます。これは、ニューベリーストリートの小さなお店、ボイルストンの中規模のテナント、プルデンシャルセンターの伝統的なモールテナントの強力なミックスにより成功します。次に、そのミックスをSeaportやKendall Squareなどの新興地区のミックスと比較し、そのモデルを複製するか、補完的であるが差別化された開発アプローチを開発する方法を探します。

この方法で地区全体をインベントリするのは、誰もが把握して使用できるアクセス可能な視覚化に数値を変換する新しいデータセットとチームのためにのみ可能です。

[キャプションid = "attachment_34058" align = "aligncenter" width = "1000"] クリックしてズームします。佐々木氏は、建設費と賃貸収入への影響を評価するために、用途の組み合わせを調整できるダッシュボードツールを使用しています。（佐々木）

建物内のトレードオフの比較

不動産ビジネスは俊敏性を高める方法を模索していますが、新築と既存の物件の再配置では機会が異なります。新しい建設ソリューションはほぼ無限ですが、都市はまだ価値の高い老朽化した資産でいっぱいです。プロパティの用途と建設タイプの最適な組み合わせをどのように決定しますか？それを迅速に行いますか？

混合使用プロジェクトの資金調達は、通常、プロジェクトの使用タイプと特定の期間に生成される潜在的な収入に関連付けられています。この所得水準は、市場の状況、建設の種類、建設費、競合する物件など、多くの要因に依存します。市場の状況はさまざまですが、開発シナリオを迅速に調査し、コストのトレードオフを理解する能力により、プロジェクトチームは最適な経路を決定できます。

佐々木では、このアプローチは、さまざまなシナリオとそれらが建設費と賃貸収入に及ぼす影響を再現するために、建物の使用からインテリアデザインまですべてに影響を与える、プロジェクト内の使用の組み合わせを調整できるダッシュボードツールです。これにより、プロジェクト全体でオフィススペースの用途が変化するにつれて、建物の総平方フィートと賃貸可能平方フィートがどのように変化するかをリアルタイムで追跡および洞察できます。建設マネージャーからの入力により、さまざまな建設タイプにコストを割り当てて、プロジェクトコストが設計によってどのように変化するかを示すことができます。

数値は重要ですが、ユーザーエクスペリエンスよりも重要ではありません。このツールは、オフィスのクライアントが特に自分の文化を反映した職場戦略を開発するのにも役立ちます。必要なスペースの量（オープンスペースとクローズドスペースのどちらであるか、「me」スペースと「we」スペースのどちらであるか）、および選択肢間の適切な比率を達成するための関連コストをすばやく理解できます。

職場戦略は、コスト削減とスペースの高密度化に関連することが多すぎますが、実際の目標は、会社の使命を反映した活気のある職場を作ることです。このアプローチにより、設計チームは、企業が将来的に働きたい方法に合うようにアイデアを調整し、結果をモデル化して、企業の戦略と予算に適したソリューションを実現できます。

国全体で、都市は共通の課題に直面しています。既存の建物の多くは、埋める必要のある目的に適合していないため、改造が難しい場合があります。

テナントにリースの柔軟性と堅牢な設備とサービスを提供するコワーキング企業の人気の高まりは、建物の所有者と管理者の間の競争を促進しています。建物の所有者は、潜在的なテナントに設備、小売オプション、およびスペースの使用の望ましい組み合わせを財政的に責任ある方法で提供することは困難です。

さらに、既存の建物は、使用を変更しながら既存の価値を維持する方法や、長期的に市場での構造の関連性を高めるための課題を提示します。これは、ストリートレベルの小売りが最小限のオフィスタワーに特に当てはまります。その多くは、1990年代に多目的開発のトレンドがヒットする前に建てられました。所有者は、これらの古い資産の価値を高めながら、現在および将来に関連性を持たせる方法に取り組みます。

ボストンでは、佐々木がさらに挑戦します。バイオテクノロジーとラボのスペースとしては、国内で最もホットなエリアです。ケンドールスクエアが飽和状態になった今、多くの企業がオフィスをラボに切り替えて、この認められた科学技術センターに留まるようにしています。これらの変換は非常に複雑であり、使用とコストの両方の観点から成功させるためには、インフラストラクチャを深く理解する必要があります。

これらのプレッシャー（テナントとの競争、使用タイプの変換、またはラボの構築など）を構築する必要があるというプレッシャーにより、多くの不動産市場で衝突し、インフラストラクチャのアップグレードのコストをレイアウトするトレードオフダッシュボードは、開発プロセス全体を通じてよりスマートな投資を促進できます。

たとえば、必要なインフラストラクチャに対応するために床から床までの高さが13〜15フィート（4〜4.6 m）であることが必要なラボでは通常、ダッシュボードでこれらのパラメータを設定して設計上の決定を通知できます。建物をラボビルドアウトの対象とする場合、グリッドサイズ、天井の高さ、フロアプレートサイズ、バックアップジェネレーターの数、追加のダクト作業などの変数を調整する機能により、何を優先し、何を手放すかについて生産的な対話が可能になります。

可能性の視覚化：仮想現実と拡張現実

「見ることは信じること」という格言は、今日の非常に視覚的な文化において特にふさわしいようです。何十年もの間、2次元の図面と3次元の物理モデルは、プロジェクトが設計チーム、クライアント、建設チーム、そして一般の人々にどのように見えるかを伝えるための主要なツールでした。

今日、VRとARはデザインの新しいパラダイムとして浮上しています。私たちは、視聴者に現実的な体験と設計のリアルタイムの現場調査を提供する真に没入型の環境を作成できます。「見ること」から「見回すこと」、さらには「内からデザインすること」へのこの移行は、いくつかの点で私たちの実践を通じて波及しています。

設計者は常に、建物の寸法を、同様の比率の空間にあると感じるものの経験的記憶に結び付けようとしています。このアプローチは一般的にはうまく機能しますが、設計者でさえ、建物に初めて入ったときの建物の感触に時々驚かされることがあります。

設計プロセスにVRを取り入れることで、設計者はプロセスのかなり早い段階でその没入型エクスペリエンスを「プレビュー」できるようになり、設計意図を実現するために重要な調整を行い、プロジェクトを変革できる重要な新しい発見を行うことができます。たとえば、最近のチャペルプロジェクトでは、佐々木デザイナーはデザインを操作して、特定の時間に祭壇に直接光を当てることができました。これは、多くの仮想的な「訪問」から空間にもたらされたソリューションです。

この没入型体験は、より軽量なポータブルヘッドセットの登場により、さらに身近になりました。佐々木は、会議でクライアントと利害関係者との仮想「サイトツアー」を行うことができます。

ダイアグラムや図面を解釈する精神的な飛躍を必要とせずにクライアントと進捗状況やアイデアを共有するこの機能は、プロジェクトに関する設計戦略と興奮への信頼を構築するために非常に強力です。完全に完成したビジュアライゼーションを超えて、クライアントをVR環境に取り込むことも可能になりました。これにより、クライアントが要素を移動して、自分の想像するものを正確に表示できるようになります。

最後に、プロジェクトが完成に近づいたときに、電話またはヘッドセットを介して物理的な世界に要素を重ね合わせるARを使用できます（Pokemon GOを考えてみてください）。プロジェクトの設計を現場に持ち込むことで、関係者とウォークスルーを実行して、スペースがどのように組み合わされているかを確認し、未完成のフロアのスペース計画を行うことができます。この没入型体験は、設計意図に関する混乱を取り除き、設計チーム、クライアント、およびその他の利害関係者の間で共有された理解を構築します。

実践する

新しいテクノロジーとビッグデータは、設計と不動産の備品になりつつあり、これらのツールは進化し続けます。その過程で、現在のプロセスにテクノロジーを統合する方法について、3つのレッスンに焦点が当てられています。

• ツールをプロセスにマップします。 プロジェクトの最初に、大きな質問と主要な意思決定ポイントを計画し、ビッグデータまたはテクノロジーが役立つ領域を探します。データマイニングを行う前に、「この問題を理解するにはどのような情報が役立つでしょうか？」
• 繰り返し考えます。 多くの場合と同様に、設計は線形プロセスではありません。テクノロジーは非常に迅速に実行できるため、人間に長い時間がかかります。プロジェクトでテクノロジーを使用する機会、特にテストフィットやトレードオフ比較などの反復タスクを特定するようにしてください。これらは、活動を自動化することによってかなりの時間を取り戻す機会を構成し、より多くの設計、戦略的思考、またはその他の批判的思考の仕事のために時間を解放します。
• 段階的に成長します。 Excelスプレッドシートから機械学習に一度に移行する必要はありません。テクノロジーは段階的に導入することができ、多くの場合、優れたデータセットまたはいくつかの単純なトレードオフ計算機に慣れるだけで、貴重な最初のステップになります。

優れたデザインと革新的な不動産開発は、常に同じ基本に基づいています。それを変えるテクノロジーはありません。しかし、テクノロジーとデータは、優れた設計の影響と価値を増幅し、関係するすべての変数の全体像を把握して意思決定を行うための強力なツールとなります。これは、私たちが街の通りで、買い物、食事、仕事、生活で私たちの生活をリードする方法に実際に影響を与えるより良い決定のための準備を整えることができます。

SasakiのシニアアソシエイトであるBRAD BARNETTは、社内のデザイナー、アナリスト、ソフトウェア開発者のチームであるSasaki Strategiesの共同ディレクターです。佐々木の職場戦略担当ディレクター、エリザベス・フォン・ゲーラーは、インテリアデザイナーとして、小売スペース、レストラン、集合住宅、職場の設計に25年以上の経験があります。