Construire avec le Big Data et la High Tech

Article: La renaissance bien documentée des villes au cours de la dernière décennie est accompagnée d'une révolution technologique qui peut changer la façon dont les développeurs, les propriétaires et les concepteurs travaillent ensemble pour développer de nouveaux quartiers, construire de nouvelles tours et remanier le parc immobilier existant pour des utilisations pertinentes.

La construction est souvent la partie la plus facile pour mener à bien les plans de construction, et la prise de décision en cours de route peut être la partie la plus criblée d'incertitude et de mauvaise communication. Cela peut entraîner des occasions manquées de mettre en œuvre une vision d'une manière meilleure, plus rapide et plus lucrative. Un tel désordre est là où réside l'opportunité.

Les données et la technologie sont aussi puissantes que la capacité de les utiliser. Avec une cohorte croissante d'experts en visualisation de données, en réalité virtuelle (VR) et en réalité augmentée (AR), il existe un immense potentiel inexploité pour utiliser ces outils de manière plus créative et intelligente. Des personnes formées à la fois à la programmation de haute technologie et à la planification/conception créent un tout nouveau spectre d'outils et d'approches personnalisés.

Aujourd'hui, les questions concernant l'emplacement d'un bâtiment - prenant en compte les nuances de l'activité commerciale, les implications d'un ajustement progressif des hauteurs de plafond, ou l'effet sur la lumière naturelle et les angles de vue du déplacement d'un noyau central, ainsi que l'impact sur les résultats - peuvent être analysés avec des entrées plus significatives. L'intuition et l'expertise de l'industrie ont leur place dans la prise de décision, mais être plus sûr des décisions et être capable de raconter une histoire immédiatement compréhensible sur les raisons pour lesquelles une décision a le plus de sens est un ajout bienvenu aux conversations entre les parties prenantes d'un projet de développement.

Tout au long de la vie d'un projet, la technologie et les données aident les clients et les équipes à comprendre quelles stratégies de conception peuvent être les plus efficaces, de la sélection initiale du site à la façon dont une conception fonctionnera sur site. Les outils de tableau de bord accélèrent également notre approche itérative de la conception, nous permettant de tester des idées et de démontrer les impacts presque instantanément. Et des technologies telles que la visualisation des données et la réalité virtuelle/réalité augmentée deviennent des moyens puissants pour développer une compréhension partagée des considérations clés et des solutions potentielles parmi des parties prenantes très diverses.

L'inventaire de l'occupation du sol dans des quartiers entiers n'est possible que
en raison des ensembles de données émergents et des équipes qui transforment les numéros
en visualisations accessibles.

Nous constatons que les retours sur investissement technologique se produisent tout au long du processus de développement, de la sélection du site à la conception du bâtiment, en passant par la programmation intérieure et la décoration intérieure.

Comprendre le contexte urbain et les sites sélectionnés

Dans les projets urbains, le site est extrêmement important. Le nombre de piétons, l'accès au transport en commun et la perception peuvent tous être très différents d'un pâté de maisons à l'autre. Cette sensibilité augmente le besoin d'outils de sélection de sites finement réglés qui peuvent évaluer rapidement la viabilité d'un site.

Un critère qui a été difficile à comprendre est de savoir dans quelle mesure un développement proposé s'intégrerait dans une constellation d'entreprises existantes. Les ensembles de données traditionnels peuvent être obsolètes ou manquer de détails géographiques, ne capturant que le nombre d'entreprises dans un code postal plutôt que sur un bloc donné. Mais de meilleures données abondent : la quantité de données sur la façon dont les gens achètent et font des affaires explose grâce à des entreprises comme Google et Yelp.

Pour Sasaki, ces types d'ensembles de données sont devenus une source importante d'informations sur le fonctionnement des quartiers. La base de référence fournie par les données devient alors notre point de départ pour trouver les lacunes dans la couverture des entreprises (où se trouve l'épicerie la plus proche ? qui sont les locataires clés dans ce quartier ?) et nous permet de dimensionner correctement la proposition de développement ou la conception du bâtiment avec ceux-ci. types de locataires à l'esprit.

Les données sur les emplacements des entreprises s'avèrent également précieuses dans les toutes premières étapes d'un projet pour permettre la comparaison de quartiers potentiels pour de nouveaux développements. En agrégeant le mix commercial de chaque quartier, nous voyons en quoi ils diffèrent, à la fois en termes de mix global et de stratégie commerciale.

Cela nous permet de quantifier notre compréhension de Back Bay à Boston, par exemple, qui réussit grâce à un mélange puissant de petits magasins sur Newbury Street, de locataires de taille moyenne sur Boylston et de locataires de centres commerciaux traditionnels au Prudential Center. Nous pouvons ensuite comparer ce mélange à celui de quartiers émergents comme le Seaport ou Kendall Square, en cherchant des moyens de reproduire ce modèle ou de développer des approches de développement complémentaires, mais différenciées.

L'inventaire de districts entiers de cette manière n'est possible que grâce aux ensembles de données émergents et aux équipes qui transforment les chiffres en visualisations accessibles que tout le monde peut saisir et utiliser.

[légende id="attachment_34058" align="aligncenter » width="1000"] Cliquez pour zoomer. Sasaki utilise un outil de tableau de bord qui lui permet d'ajuster le mix d'usages pour évaluer leur effet sur les coûts de construction et les revenus locatifs. (Sasaki)

Peser les compromis au sein du bâtiment

Le secteur immobilier cherche des moyens d'être agile, mais les opportunités sont différentes pour les nouvelles constructions par rapport au repositionnement de propriétés existantes. Bien que les nouvelles solutions de construction soient presque infinies, les villes regorgent d'actifs vieillissants qui ont encore une grande valeur. Comment déterminer la meilleure combinaison d'usages et de types de construction pour une propriété et le faire rapidement ?

Le financement des projets à usage mixte est généralement lié aux types d'utilisation du projet et aux revenus potentiels à générer sur des périodes spécifiques. Ce niveau de revenu dépend de nombreux facteurs, notamment les conditions du marché, le type de construction, les coûts de construction et les propriétés concurrentes. Bien que les conditions du marché varient, la capacité d'étudier rapidement les scénarios de développement et de comprendre leurs compromis de coûts permet aux équipes de projet de déterminer la meilleure voie à suivre.

Chez Sasaki, l'approche est un outil de tableau de bord qui nous permet d'ajuster la combinaison d'usages au sein de tout projet - affectant tout, de l'utilisation du bâtiment à la décoration intérieure - afin de jouer différents scénarios et leur effet sur les coûts de construction et les revenus locatifs. Cela permet un suivi en temps réel et un aperçu de la façon dont la superficie brute des bâtiments et la superficie louable changent à mesure que l'utilisation des espaces de bureau change tout au long du projet. Avec l'aide d'un directeur de construction, nous pouvons attribuer des coûts à divers types de construction pour illustrer comment les coûts du projet varient en fonction de la conception.

Les chiffres sont importants, mais pas plus importants que l'expérience utilisateur. L'outil aide également les clients du bureau à développer une stratégie de lieu de travail reflétant spécifiquement leur culture. Nous pouvons rapidement comprendre la quantité d'espace nécessaire, qu'il s'agisse d'espace ouvert ou d'espace fermé, d'espace « moi » ou d'espace « nous », et le coût associé pour obtenir les bons ratios parmi les choix.

La stratégie du lieu de travail est trop souvent associée à la réduction des coûts et à la densification de l'espace, mais l'objectif est en réalité de créer un lieu de travail dynamique qui reflète la mission de l'entreprise. Cette approche permet aux équipes de conception d'adapter les idées à la manière dont une entreprise souhaite travailler à l'avenir et de modéliser les résultats pour parvenir à des solutions adaptées à la stratégie et au budget de l'entreprise.

Partout au pays, les villes sont confrontées à un défi commun : de nombreux bâtiments existants ne conviennent pas aux objectifs qu'ils doivent remplir, et leur conversion peut être difficile.

La popularité croissante des sociétés de coworking, qui offrent aux locataires une flexibilité de bail et des équipements et services robustes, stimule la concurrence entre les propriétaires et les gestionnaires d'immeubles. Les propriétaires d'immeubles trouvent difficile d'offrir aux locataires potentiels la combinaison souhaitée d'équipements, d'options de vente au détail et d'utilisation de l'espace d'une manière fiscalement responsable, en partie parce que les compromis sont complexes.

En outre, les bâtiments existants présentent le défi de savoir comment maintenir la valeur existante tout en changeant d'utilisation pour générer une valeur plus élevée ou augmenter la pertinence de la structure sur le marché à long terme. Cela est particulièrement vrai pour les tours de bureaux avec un minimum de commerces de détail au niveau de la rue, dont beaucoup ont été construites avant la tendance du développement à usage mixte dans les années 1990. Les propriétaires se demandent comment augmenter la valeur de ces actifs plus anciens tout en les rendant pertinents pour aujourd'hui et pour l'avenir.

À Boston, Sasaki fait face à un défi supplémentaire. c'est la région la plus chaude du pays pour la biotechnologie et l'espace de laboratoire. Avec la saturation de Kendall Square, de nombreuses entreprises se tournent désormais vers la conversion de bureaux en laboratoires afin de rester dans ce centre scientifique et technologique reconnu. Ces conversions sont très complexes et nécessitent une compréhension approfondie de l'infrastructure afin d'en assurer le succès tant du point de vue de l'utilisation que des coûts.

Avec ces pressions - d'avoir à construire des équipements pour rivaliser pour les locataires, convertir les types d'utilisation ou construire des laboratoires - se heurtant sur de nombreux marchés immobiliers, un tableau de bord de compromis définissant le coût des mises à niveau des infrastructures peut faciliter des investissements plus intelligents tout au long du processus de développement.

Par exemple, avec des laboratoires nécessitant généralement des hauteurs de sol à sol de 13 à 15 pieds (4 à 4,6 m) pour accueillir l'infrastructure requise, notre tableau de bord peut définir ces paramètres pour éclairer les décisions de conception. Lorsqu'un bâtiment est envisagé pour la construction d'un laboratoire, la possibilité d'ajuster des variables telles que la taille de la grille, la hauteur du plafond, la taille de la plaque de sol, le nombre de générateurs de secours ou des conduits supplémentaires conduit à un dialogue productif sur ce qu'il faut prioriser et ce qu'il faut abandonner.

Visualiser le potentiel : réalités virtuelles et augmentées

La maxime « voir c'est croire » semble particulièrement appropriée dans la culture très visuelle d'aujourd'hui. Pendant des décennies, les dessins en deux dimensions et les modèles physiques en trois dimensions ont été les principaux outils pour transmettre à quoi ressemblerait un projet aux équipes de conception, aux clients, aux équipes de construction et au public.

Aujourd'hui, la réalité virtuelle et la réalité augmentée apparaissent comme un nouveau paradigme pour la conception. Nous pouvons créer des environnements véritablement immersifs qui offrent au spectateur une expérience réaliste et une exploration in situ en temps réel d'un design. Ce passage de « regarder dedans » à « regarder autour de soi » et même « concevoir de l'intérieur » se répercute dans notre pratique de plusieurs manières.

Les concepteurs essaient toujours de relier les dimensions d'un bâtiment à leur mémoire expérientielle de ce que l'on ressent dans un espace aux proportions similaires. Cette approche fonctionne généralement bien, mais cela signifie que même les concepteurs sont parfois surpris par la sensation d'un bâtiment lorsqu'ils y pénètrent pour la première fois.

L'intégration de la réalité virtuelle dans le processus de conception donne aux concepteurs la possibilité de « prévisualiser » cette expérience immersive bien plus tôt dans le processus, ce qui leur permet de faire des ajustements critiques en cours de route pour concrétiser l'intention de conception et faire de nouvelles découvertes importantes qui peuvent transformer un projet. Par exemple, lors d'un récent projet de chapelle, les concepteurs de Sasaki ont pu manipuler leurs conceptions pour permettre à la lumière de briller directement sur l'autel à des moments précis de la journée, une solution issue de leurs nombreuses « visites » virtuelles dans l'espace.

Cette expérience immersive devient encore plus accessible avec l'émergence de casques portables plus légers. Sasaki peut désormais faire des « visites de site » virtuelles avec les clients et les parties prenantes lors de réunions.

Cette capacité à partager les progrès et les idées avec les clients sans nécessiter le saut mental d'interpréter un diagramme ou un dessin a été incroyablement puissante pour renforcer la confiance dans une stratégie de conception et l'enthousiasme pour les projets. Au-delà des visualisations entièrement terminées, il est désormais même possible d'amener les clients dans un environnement VR, leur permettant de déplacer des éléments pour montrer exactement ce qu'ils envisagent.

Enfin, alors qu'un projet touche à sa fin, nous pouvons utiliser la RA qui superpose des éléments au monde physique via un téléphone ou un casque (pensez à Pokemon GO). En amenant les conceptions de projet sur un site, nous pouvons faire des visites avec les parties prenantes pour voir comment l'espace se rassemble et planifier l'espace sur des sols inachevés. Cette expérience immersive élimine la confusion sur l'intention de conception et construit une compréhension partagée entre l'équipe de conception, les clients et les autres parties prenantes.

Le mettre en pratique

Les nouvelles technologies et les mégadonnées deviennent des incontournables du design et de l'immobilier, et ces outils continueront d'évoluer. En cours de route, trois leçons se sont dégagées sur les moyens d'intégrer la technologie dans les processus actuels :

• Mapper les outils sur le processus. Au tout début d'un projet, identifiez les grandes questions et les points de décision clés, en recherchant les domaines où les mégadonnées ou la technologie seraient utiles. Avant de faire de l'exploration de données, nous commençons souvent par nous demander : « Quel type d'informations nous aiderait à comprendre ce problème ? »
• Pensez itérativement. Le design, comme beaucoup de choses, n'est pas un processus linéaire. La technologie peut faire des choses très rapidement qui prennent beaucoup de temps aux humains. Essayez d'identifier les opportunités d'utiliser la technologie sur un projet, en particulier les tâches itératives comme les tests d'ajustement ou les comparaisons de compromis. ceux-ci constituent des opportunités de gagner un temps significatif en automatisant l'activité, libérant ainsi du temps pour plus de travail de conception, de réflexion stratégique ou d'autres travaux de réflexion critique.
• Grandir par phases. Il n'est pas nécessaire de passer d'une feuille de calcul Excel à l'apprentissage automatique d'un seul coup. La technologie peut être introduite par étapes, et souvent, se familiariser avec de bons ensembles de données ou de simples calculateurs de compromis est une première étape précieuse.

Une bonne conception et un développement immobilier innovant reposeront toujours sur les mêmes fondamentaux. Aucune technologie ne changera cela. Mais la technologie et les données peuvent être des outils puissants pour amplifier l'impact et la valeur d'une bonne conception et prendre des décisions avec une image plus complète de toutes les variables en jeu. Cela ne peut que préparer le terrain pour de meilleures décisions qui ont un impact réel sur la façon dont nous menons nos vies dans les rues de la ville et bien au-dessus d'elles pour faire du shopping, manger, travailler et vivre.

BRAD BARNETT, associé principal chez Sasaki, est codirecteur de Sasaki Strategies, l'équipe interne de concepteurs, d'analystes et de développeurs de logiciels de l'entreprise. ELIZABETH VON GOELER, directrice de la stratégie du lieu de travail chez Sasaki, a plus de 25 ans d'expérience dans la conception d'espaces de vente au détail, de restaurants, de logements multifamiliaux et de lieux de travail en tant qu'architecte d'intérieur.