Construyendo con Big Data y High Tech

Artículo: Acompañando el renacimiento bien documentado de las ciudades en la última década está una revolución en la tecnología que puede cambiar la forma en que los desarrolladores, propietarios y diseñadores trabajan juntos para desarrollar nuevos vecindarios, construir nuevas torres y remodelar los edificios existentes para usos relevantes.

La construcción es a menudo la parte más fácil de llevar a buen término los planes de construcción, y la toma de decisiones en el camino hacia la construcción inicial puede ser la parte más plagada de incertidumbre y falta de comunicación. Esto puede resultar en la pérdida de oportunidades para ejecutar una visión de una manera mejor, más rápida y más lucrativa. Tal desorden es donde reside la oportunidad.

Los datos y la tecnología son tan poderosos como la capacidad de ponerlos en práctica. Con una cohorte creciente de expertos en visualización de datos, realidad virtual (VR) y realidad aumentada (AR), existe un inmenso potencial sin explotar para utilizar estas herramientas de manera más creativa e inteligente. Las personas capacitadas tanto en programación de alta tecnología como en planificación / diseño están creando un espectro completamente nuevo de herramientas y enfoques desarrollados a medida.

Hoy en día, las preguntas que involucran el sitio de un edificio, teniendo en cuenta los matices en la actividad minorista, las implicaciones de ajustar gradualmente las alturas de los techos o el efecto en la luz natural y las cuencas visuales de mover un núcleo central, así como el impacto en el resultado final. se puede analizar con entradas más significativas. La intuición y la experiencia de la industria tienen su lugar en la toma de decisiones, pero estar más seguro sobre las decisiones y ser capaz de contar una historia inmediatamente comprensible sobre por qué una decisión tiene más sentido es una adición bienvenida a las conversaciones entre las partes interesadas en un proyecto de desarrollo.

A lo largo de la vida de un proyecto, la tecnología y los datos ayudan a los clientes y equipos a comprender qué estrategias de diseño pueden ser las más efectivas, desde la selección inicial del sitio hasta cómo funcionará un diseño en el sitio. Las herramientas del tablero también están acelerando nuestro enfoque iterativo de diseño, lo que nos permite probar ideas y demostrar los impactos casi instantáneamente. Y tecnologías como la visualización de datos y la RV / RA se están convirtiendo en medios poderosos para generar un entendimiento compartido de las consideraciones clave y las posibles soluciones entre las partes interesadas muy diversas.

El inventario del uso de la tierra en distritos enteros solo es posible
debido a los conjuntos de datos emergentes y los equipos que giran los números
en visualizaciones accesibles.

Estamos viendo que los retornos de la inversión en tecnología se desarrollan en todo el proceso de desarrollo, desde la selección del sitio hasta el diseño del edificio, la programación de interiores y el diseño de interiores.

Comprender el contexto urbano y los sitios seleccionados

En proyectos urbanos, el sitio es increíblemente importante. El conteo de peatones, el acceso al tránsito y la percepción pueden ser sorprendentemente diferentes de una cuadra a otra. Esta sensibilidad plantea la necesidad de herramientas de selección de sitios bien ajustadas que puedan evaluar rápidamente la viabilidad de un sitio.

Un criterio que ha sido difícil de entender es qué tan bien encajaría un desarrollo propuesto en una constelación de negocios existentes. Los conjuntos de datos tradicionales pueden estar desactualizados o carecer de detalles geográficos, y solo capturan cuántas empresas hay en un código postal en lugar de en un bloque determinado. Pero abundan los mejores datos: la cantidad de datos sobre cómo las personas compran y hacen negocios se está disparando a través de empresas como Google y Yelp.

Para Sasaki, este tipo de conjuntos de datos se han convertido en una fuente importante de información sobre cómo funcionan los vecindarios. La línea de base proporcionada por los datos se convierte en nuestro punto de partida para encontrar brechas en la cobertura comercial (¿dónde está la tienda de comestibles más cercana? ¿Quiénes son los inquilinos ancla en este vecindario?) Y nos permite ajustar el tamaño correcto de la propuesta de desarrollo o el diseño del edificio con esos tipos de inquilinos en mente.

Los datos sobre ubicaciones comerciales también resultan valiosos en las primeras etapas de un proyecto al permitir la comparación de distritos potenciales para nuevos desarrollos. Al agregar la mezcla minorista de cada distrito, vemos cómo se diferencian, tanto en la combinación general como en la estrategia minorista.

Esto nos permite cuantificar nuestra comprensión de Back Bay de Boston, por ejemplo, que tiene éxito debido a una potente combinación de tiendas más pequeñas en Newbury Street, inquilinos de tamaño mediano en Boylston e inquilinos de centros comerciales tradicionales en Prudential Center. Luego, podemos comparar esa combinación con la de distritos emergentes como Seaport o Kendall Square, buscando formas de replicar ese modelo o desarrollar enfoques de desarrollo complementarios, aunque diferenciados.

Hacer un inventario de distritos enteros de esta manera solo es posible gracias a los conjuntos de datos emergentes y los equipos que convierten los números en visualizaciones accesibles que cualquiera puede comprender y usar.

[caption id = "attach_34058" align = "aligncenter" width = "1000"] Haga clic para ampliar. Sasaki usa una herramienta de tablero que le permite ajustar la combinación de usos para evaluar su efecto en los costos de construcción y los ingresos por alquiler. (Sasaki)

Sopesar las compensaciones dentro del edificio

El negocio inmobiliario está buscando formas de ser ágil, pero las oportunidades son diferentes para las nuevas construcciones frente al reposicionamiento de propiedades existentes. Aunque las nuevas soluciones de construcción son casi infinitas, las ciudades están llenas de activos envejecidos que aún tienen un alto valor. ¿Cómo se determina la mejor combinación de usos y tipos de construcción para una propiedad, y hacerlo rápidamente?

El financiamiento de proyectos de uso mixto generalmente está ligado a los tipos de uso del proyecto y los ingresos potenciales que se generarán durante períodos de tiempo específicos. Este nivel de ingresos depende de muchos factores, incluidas las condiciones del mercado, el tipo de construcción, los costos de construcción y las propiedades competidoras. Si bien las condiciones del mercado variarán, la capacidad de investigar rápidamente los escenarios de desarrollo y comprender sus compensaciones de costos permite a los equipos de proyecto determinar el mejor camino a seguir.

En Sasaki, el enfoque es una herramienta de tablero que nos permite ajustar la combinación de usos dentro de cualquier proyecto, que afecta todo, desde el uso del edificio hasta el diseño de interiores, para representar diferentes escenarios y su efecto en los costos de construcción y los ingresos por alquiler. Esto permite un seguimiento en tiempo real y una visión de cómo cambian los pies cuadrados brutos y los pies cuadrados rentables del edificio a medida que cambian los usos del espacio de oficinas a lo largo del proyecto. Con la información de un gerente de construcción, podemos asignar costos a varios tipos de construcción para ilustrar cómo los costos del proyecto varían con el diseño.

Los números son importantes, pero no más importantes que la experiencia del usuario. La herramienta también ayuda a los clientes de la oficina a desarrollar una estrategia en el lugar de trabajo que refleje específicamente su cultura. Podemos comprender rápidamente la cantidad de espacio necesario, ya sea espacio abierto versus espacio cerrado, espacio "yo" versus espacio "nosotros" y el costo asociado para lograr las proporciones correctas entre las opciones.

La estrategia del lugar de trabajo se asocia con demasiada frecuencia con la reducción de costos y la densificación del espacio, pero el objetivo en realidad es crear un lugar de trabajo vibrante que refleje la misión de la empresa. Este enfoque permite a los equipos de diseño adaptar las ideas para que se ajusten a la forma en que una empresa quiere trabajar en el futuro y modelar los resultados para llegar a soluciones que se adapten a la estrategia y el presupuesto de la empresa.

En todo el país, las ciudades se enfrentan a un desafío común: muchos edificios existentes no se adaptan a los fines que deben ocupar y su conversión puede resultar difícil.

La creciente popularidad de las empresas de coworking, que brindan a los inquilinos flexibilidad en el arrendamiento y comodidades y servicios sólidos, está impulsando la competencia entre los propietarios y gerentes de edificios. Los propietarios de edificios encuentran difícil ofrecer a los posibles inquilinos la combinación deseada de servicios, opciones de venta minorista y usos del espacio de una manera fiscalmente responsable, en parte porque las compensaciones son complejas.

Además, los edificios existentes presentan el desafío de cómo mantener el valor existente mientras se cambia el uso para generar un mayor valor o aumentar la relevancia de la estructura en el mercado a largo plazo. Esto es particularmente cierto para las torres de oficinas con un mínimo de venta al por menor a nivel de calle, muchas de las cuales se construyeron antes de que llegara la tendencia de desarrollo de uso mixto en la década de 1990. Los propietarios lidian con cómo aumentar el valor de estos activos más antiguos y al mismo tiempo hacerlos relevantes para el presente y el futuro.

En Boston, Sasaki enfrenta un desafío adicional. Es la zona más caliente del país para biotecnología y espacio de laboratorio. Con la saturación de Kendall Square, muchas empresas ahora están recurriendo a convertir oficinas en laboratorios para permanecer en este reconocido centro científico y tecnológico. Estas conversiones son muy complejas y requieren un conocimiento profundo de la infraestructura para que sean exitosas tanto desde una perspectiva de uso como de costo.

Con estas presiones (de tener que construir servicios para competir por inquilinos, convertir tipos de uso o construir laboratorios) chocando en muchos mercados inmobiliarios, un tablero de compensación que establece el costo de las actualizaciones de infraestructura puede facilitar inversiones más inteligentes durante todo el proceso de desarrollo.

Por ejemplo, con los laboratorios que normalmente requieren alturas de piso a piso de 13 a 15 pies (4 a 4,6 m) para adaptarse a la infraestructura requerida, nuestro tablero puede establecer estos parámetros para informar las decisiones de diseño. Cuando se está considerando un edificio para la construcción de un laboratorio, la capacidad de ajustar variables como el tamaño de la rejilla, la altura del techo, el tamaño de la placa del piso, la cantidad de generadores de respaldo o conductos adicionales conduce a un diálogo productivo sobre qué priorizar y qué dejar ir.

Visualización del potencial: realidades virtuales y aumentadas

La máxima "ver para creer" parece particularmente adecuada en la cultura altamente visual de hoy. Durante décadas, los dibujos bidimensionales y los modelos físicos tridimensionales fueron las herramientas principales para transmitir cómo se vería un proyecto a los equipos de diseño, los clientes, los equipos de construcción y el público.

Hoy en día, la realidad virtual y la realidad aumentada están emergiendo como un nuevo paradigma para el diseño. Podemos crear entornos verdaderamente inmersivos que brinden al espectador una experiencia realista y una exploración in situ en tiempo real de un diseño. Este cambio de "mirar hacia adentro" a "mirar alrededor" e incluso "diseñar desde adentro" se está propagando a través de nuestra práctica de varias maneras.

Los diseñadores siempre intentan conectar las dimensiones de un edificio con su memoria experiencial de cómo se siente estar en un espacio de proporciones similares. Este enfoque generalmente funciona bien, pero significa que incluso los diseñadores a veces se sorprenden de cómo se siente un edificio cuando ingresan por primera vez.

Incorporar la realidad virtual al proceso de diseño les brinda a los diseñadores la capacidad de "previsualizar" esa experiencia inmersiva mucho antes en el proceso, lo que les permite realizar ajustes críticos en el camino para cumplir con la intención del diseño y hacer nuevos descubrimientos importantes que pueden transformar un proyecto. Por ejemplo, en un proyecto de capilla reciente, los diseñadores de Sasaki pudieron manipular sus diseños para permitir que la luz brille directamente sobre el altar en momentos específicos del día, una solución derivada de sus muchas "visitas" virtuales al espacio.

Esta experiencia inmersiva se está volviendo aún más accesible con la aparición de auriculares portátiles más livianos. Sasaki ahora puede realizar "recorridos virtuales por el sitio" con clientes y partes interesadas en las reuniones.

Esta capacidad de compartir el progreso y las ideas con los clientes sin requerir el salto mental de interpretar un diagrama o un dibujo ha sido increíblemente poderosa para generar confianza en una estrategia de diseño y entusiasmo por los proyectos. Yendo más allá de las visualizaciones completamente terminadas, ahora es incluso posible llevar a los clientes a un entorno de realidad virtual, permitiéndoles mover elementos para mostrar exactamente lo que imaginan.

Finalmente, a medida que un proyecto se acerca a su finalización, podemos usar AR que superpone elementos al mundo físico a través de un teléfono o auriculares (piense en Pokemon GO). Al llevar los diseños del proyecto a un sitio, podemos hacer recorridos con las partes interesadas para ver cómo se une el espacio y planificar el espacio en pisos sin terminar. Esta experiencia inmersiva elimina la confusión sobre la intención del diseño y genera un entendimiento compartido entre el equipo de diseño, los clientes y otras partes interesadas.

Poniéndolo en práctica

Las nuevas tecnologías y los macrodatos se están convirtiendo en elementos fijos del diseño y el sector inmobiliario, y estas herramientas seguirán evolucionando. A lo largo del camino, se han enfocado tres lecciones sobre las formas de integrar la tecnología en los procesos actuales:

• Mapear herramientas al proceso. Al comienzo de un proyecto, planifique las grandes preguntas y los puntos clave de decisión, buscando áreas en las que los macrodatos o la tecnología serían útiles. Antes de realizar cualquier extracción de datos, a menudo comenzamos preguntándonos: "¿Qué tipo de información nos ayudaría a comprender este problema?"
• Piense iterativamente. El diseño, como muchas cosas, no es un proceso lineal. La tecnología puede hacer cosas muy rápidamente que a los humanos les llevan mucho tiempo. Intente identificar las oportunidades para usar la tecnología en un proyecto, en particular las tareas iterativas como los ajustes de prueba o las comparaciones de compensaciones. Estas constituyen oportunidades para recuperar un tiempo significativo mediante la automatización de la actividad, liberando así tiempo para más diseño, pensamiento estratégico u otro trabajo de pensamiento crítico.
• Crezca en fases. No es necesario pasar de una hoja de cálculo de Excel al aprendizaje automático de una sola vez. La tecnología se puede introducir en etapas y, a menudo, el simple hecho de familiarizarse con buenos conjuntos de datos o algunas calculadoras simples de compensación es un primer paso valioso.

El buen diseño y el desarrollo inmobiliario innovador siempre se basarán en los mismos fundamentos. Ninguna cantidad de tecnología cambiará eso. Pero la tecnología y los datos pueden ser herramientas poderosas para amplificar el impacto y el valor de un buen diseño y tomar decisiones con una imagen más completa de todas las variables en juego. Esto solo puede sentar las bases para tomar mejores decisiones que tengan un impacto real en la forma en que llevamos nuestras vidas en las calles de la ciudad y muy por encima de ellas, comprando, cenando, trabajando y viviendo.

BRAD BARNETT, asociado senior de Sasaki, es codirector de Sasaki Strategies, el equipo interno de diseñadores, analistas y desarrolladores de software de la empresa. ELIZABETH VON GOELER, directora de estrategia en el lugar de trabajo en Sasaki, tiene más de 25 años de experiencia en el diseño de espacios comerciales, restaurantes, viviendas multifamiliares y lugares de trabajo como diseñadora de interiores.