用大数据和高科技构建

文章：伴随着过去十年里有据可查的城市复兴的是一场技术革命，它可以改变开发商、业主和设计师合作开发新社区、建造新塔和改造现有建筑以用于相关用途的方式。

施工通常是实现建筑计划最容易的部分，而在开创性道路上的决策可能是最充满不确定性和误解的部分。这可能会导致错失以更好、更快、更有利可图的方式执行愿景的机会。这种混乱就是机会所在。

数据和技术的强大程度取决于将它们投入使用的能力。随着数据可视化、虚拟现实（VR）和增强现实（AR）领域的专家队伍不断壮大，在更创造性和更智能地使用这些工具方面存在着巨大的未开发潜力。接受过高科技编程和规划/设计培训的人员正在创建一系列全新的定制开发工具和方法。

今天，涉及建筑物选址的问题——考虑到零售活动的细微差别、逐步调整天花板高度的影响，或移动中央核心对自然光和视域的影响，以及对底线的影响——可以用更有意义的输入进行分析。直觉和行业专业知识在决策制定中占有一席之地，但对决策更加确定并能够讲述一个立即可以理解的故事，说明为什么决策最有意义，这是开发项目中利益相关者之间对话的一个受欢迎的补充。

在项目的整个生命周期中，技术和数据可帮助客户和团队了解哪些设计策略可能最有效，从最初的选址到设计如何在现场工作。仪表板工具还加快了我们的迭代设计方法，使我们能够几乎立即测试想法并展示影响。数据可视化和 VR/AR 等技术正成为在高度多样化的利益相关者之间建立对关键考虑因素和潜在解决方案的共同理解的有力手段。

仅可清点整个地区的土地使用情况
因为新兴的数据集和转变数字的团队
进入可访问的可视化。

我们看到技术投资的回报在整个开发过程中发挥作用，从选址到建筑设计、室内规划和室内设计。

了解城市环境和选定地点

在城市项目中，场地非常重要。从一个街区到另一个街区，行人数量、交通通道和感知都可能大不相同。这种敏感性增加了对可以快速评估站点可行性的微调站点选择工具的需求。

一个难以理解的标准是拟议的开发项目与现有业务群的契合度。传统数据集可能已经过时或缺乏地理细节，只能捕获邮政编码中的企业数量，而不是给定的区块。但更好的数据比比皆是：关于人们如何购物和开展业务的数据量正在通过谷歌和 Yelp 等公司呈爆炸式增长。

对于 Sasaki 来说，这些类型的数据集已成为洞察社区如何运作的重要来源。然后，数据提供的基线成为我们寻找业务覆盖范围差距的起点（最近的杂货店在哪里？该社区的主要租户是谁？），并允许我们根据这些情况调整开发提案或建筑设计的规模考虑到租户的类型。

在项目的早期阶段，商业地点的数据也证明是有价值的，可以比较潜在的新开发区。通过汇总每个地区的零售组合，我们可以看到它们在整体组合和零售策略方面的差异。

这使我们能够量化我们对波士顿后湾的理解，例如，由于纽伯里街的小型商店、博伊尔斯顿的中型租户和保诚中心的传统购物中心租户的有效组合，我们取得了成功。然后，我们可以将这种组合与海港或肯德尔广场等新兴地区的组合进行比较，寻找复制该模型或开发互补但差异化的开发方法的方法。

以这种方式盘点整个地区的唯一可能是因为新的数据集和将数字转换为任何人都可以掌握和使用的可访问可视化的团队。

[标题 id="attachment_34058" align="aligncenter" width="1000"]点击放大。Sasaki 使用仪表板工具，可以调整用途组合，以评估其对建筑成本和租金收入的影响。（佐佐木）

建筑物内的权衡权衡

房地产业务正在寻找灵活的方法，但新建筑与重新定位现有物业的机会不同。尽管新的建筑解决方案几乎无穷无尽，但城市中充斥着仍然具有高价值的陈旧资产。如何快速确定一处房产的最佳用途和建筑类型组合？

混合用途项目的资金通常与项目用途类型和特定时间段内产生的潜在收入挂钩。这个收入水平取决于许多因素，包括市场条件、建筑类型、建筑成本和竞争属性。虽然市场条件会有所不同，但快速调查开发方案并了解其成本权衡的能力使项目团队能够确定最佳前进道路。

在 Sasaki，该方法是一种仪表板工具，使我们能够调整任何项目中的用途组合——影响从建筑用途到室内设计的一切——以发挥不同的场景及其对建筑成本和租金收入的影响。这允许实时跟踪和洞察建筑总平方英尺和可出租平方英尺如何随着整个项目的办公空间使用变化而变化。根据施工经理的输入，我们可以将成本分配给各种施工类型，以说明项目成本如何随设计而变化。

数字很重要，但并不比用户体验更重要。该工具还帮助办公室客户制定专门反映其文化的工作场所战略。我们可以快速了解所需的空间量，无论是开放空间还是封闭空间、“我”空间还是“我们”空间，以及在选择之间实现正确比例的相关成本。

工作场所战略往往与削减成本和增加空间密度联系在一起，但其目标实际上是创建一个反映公司使命的充满活力的工作场所。这种方法允许设计团队定制适合公司未来工作方式的想法，并对结果进行建模，以得出适合公司战略和预算的解决方案。

在全国范围内，城市面临着一个共同的挑战：许多现有建筑不适合他们需要填充的用途，而且改造它们可能很困难。

联合办公公司的日益普及，为租户提供灵活的租赁和强大的便利设施和服务，正在推动建筑业主和管理人员之间的竞争。建筑业主发现以对财政负责的方式为潜在租户提供他们想要的便利设施、零售选择和空间使用组合具有挑战性，部分原因是权衡是复杂的。

此外，现有建筑面临着如何在保持现有价值的同时改变用途以推动更高价值或长期增加结构在市场中的相关性的挑战。对于街道级零售最少的写字楼来说尤其如此，其中许多是在 1990 年代混合用途开发趋势出现之前建造的。所有者努力解决如何增加这些旧资产的价值，同时使它们与今天和未来相关。

在波士顿，佐佐木面临着额外的挑战。它是该国生物技术和实验室空间最热门的地区。随着肯德尔广场的饱和，许多公司现在正将办公室改造成实验室，以留在这个公认的科技中心。这些转换非常复杂，需要对基础设施有深入的了解，才能从使用和成本的角度取得成功。

面对这些压力——必须建造便利设施来争夺租户、转换使用类型或建造实验室——在许多房地产市场中相互碰撞，列出基础设施升级成本的权衡仪表板可以在整个开发过程中促进更明智的投资。

例如，实验室通常需要 13 到 15 英尺（4 到 4.6 m）的地板到地板高度来容纳所需的基础设施，我们的仪表板可以设置这些参数来为设计决策提供信息。当考虑将建筑物用于实验室扩建时，调整网格尺寸、天花板高度、地板尺寸、备用发电机数量或额外管道系统等变量的能力会导致关于优先考虑什么和放弃什么的富有成效的对话。

可视化潜力：虚拟和增强现实

“眼见为实”这句格言在当今高度视觉化的文化中似乎特别贴切。几十年来，二维图纸和三维物理模型是向设计团队、客户、施工团队和公众传达项目外观的主要工具。

今天，虚拟现实和增强现实正在成为一种新的设计范式。我们可以创建真正身临其境的环境，为观看者提供逼真的体验和对设计的实时现场探索。这种从“内观”到“环顾四周”甚至“从内部设计”的转变正在以多种方式影响着我们的实践。

设计师总是试图将建筑物的尺寸与他们对处于相似比例空间中的感觉的体验记忆联系起来。这种方法通常效果很好，但这意味着即使是设计师有时也会对他们第一次进入建筑物时的感觉感到惊讶。

将 VR 引入设计过程，让设计师能够在设计过程中更早地“预览”沉浸式体验，使他们能够在实现设计意图的过程中进行关键调整，并发现可以改变项目的重要新发现。例如，在最近的一个教堂项目中，Sasaki 设计师能够操纵他们的设计，让光线在一天中的特定时间直接照射在祭坛上，这是他们多次虚拟“访问”空间的解决方案。

随着重量更轻的便携式耳机的出现，这种身临其境的体验变得更加容易获得。Sasaki 现在可以在会议上与客户和利益相关者进行虚拟“现场参观”。

这种与客户分享进展和想法而不需要解释图表或绘图的精神飞跃的能力对于建立对设计策略的信心和对项目的兴奋非常强大。除了完全完成的可视化之外，现在甚至可以将客户带入 VR 环境，允许他们四处移动元素以准确显示他们的设想。

最后，随着项目接近完成，我们可以使用 AR，通过手机或耳机将元素叠加到物理世界上（想想 Pokemon GO）。将项目设计带到现场，我们可以与利益相关者一起走查，看看空间是如何组合在一起的，并在未完成的楼层上进行空间规划。这种身临其境的体验消除了对设计意图的混淆，并在设计团队、客户和其他利益相关者之间建立了共同的理解。

付诸实践

新技术和大数据正在成为设计和房地产的固定工具，这些工具将继续发展。在此过程中，三个经验教训成为将技术集成到当前流程中的方法的重点：

• 将工具映射到流程。 在项目的一开始，就勾勒出大问题和关键决策点，寻找大数据或技术会有所帮助的领域。在进行任何数据挖掘之前，我们通常先问自己：“什么样的信息可以帮助我们理解这个问题？”
• 反复思考。 设计和许多事情一样，不是一个线性过程。技术可以非常快速地完成需要人类很长时间的事情。尝试确定在项目中使用技术的机会，尤其是诸如测试拟合或权衡比较之类的迭代任务。这些构成了通过自动化活动来收回大量时间的机会，从而腾出时间进行更多的设计、战略思考或其他批判性思维工作。
• 分阶段成长。 没有必要一下子从 Excel 电子表格转到机器学习。技术可以分阶段引入，通常只是熟悉好的数据集或一些简单的权衡计算器是有价值的第一步。

良好的设计和创新的房地产开发将始终基于相同的基本原理。再多的技术也无法改变这一点。但技术和数据可以成为放大良好设计的影响和价值的强大工具，并通过更全面地了解所有变量来做出决策。这只能为更好的决策奠定基础，这些决策对我们在城市街道上的生活方式以及购物、餐饮、工作和生活的高处产生真正的影响。

Sasaki 的高级助理布拉德·巴内特（BRAD BARNETT）是 Sasaki Strategies 的联合主管，该公司由设计师、分析师和软件开发人员组成的内部团队。Sasaki 工作场所战略总监 ELIZABETH VON GOELER 作为室内设计师拥有超过 25 年的零售空间、餐厅、多户住宅和工作场所设计经验。